سرقفلی چیست؟
سرقفلی، مفهومی است که در دنیای تجارت و املاک تجاری بسیار پرکاربرد است. به زبان ساده، سرقفلی حقی است معنوی که به کسب‌وکار شما در یک مکان خاص تعلق می‌گیرد.
این حق، حاصل تلاش و سرمایه‌گذاری شما برای ایجاد یک برند، جذب مشتری و ایجاد شهرت برای کسب‌وکارتان در آن مکان است.
به عنوان مثال، اگر شما یک مغازه لباس در یک مرکز خرید شلوغ اجاره کرده باشید و با تبلیغات و ارائه خدمات خوب، مشتریان زیادی برای خود جذب کرده باشید، مغازه شما به یک برند شناخته شده در آن مرکز خرید تبدیل می‌شود.
این شهرت و موقعیت خوب، ارزش افزوده‌ای به مغازه شما می‌دهد که به آن سرقفلی می‌گویند.
سرقفلی در واقع، حق استفاده از موقعیت مکانی، مشتریان وفادار، برند و سایر دارایی‌های نامشهودی است که در طول زمان برای کسب‌وکار شما ایجاد شده است.
اهمیت سرقفلی در این است که در صورت فروش یا اجاره کسب‌وکار، به عنوان یک دارایی قابل انتقال به خریدار یا مستاجر جدید شناخته می‌شود.
به عبارت دیگر، اگر شما بخواهید مغازه خود را بفروشید یا اجاره دهید، می‌توانید سرقفلی آن را نیز به عنوان بخشی از معامله به خریدار یا مستاجر جدید واگذار کنید.
ارزش سرقفلی معمولاً بر اساس عوامل مختلفی مانند موقعیت مکانی، میزان فروش، مدت زمان فعالیت کسب‌وکار و سایر عوامل مرتبط تعیین می‌شود.
به صورت خلاصه، سرقفلی یک دارایی ارزشمند و نامشهود است که به کسب‌وکار شما در یک مکان خاص تعلق دارد. این دارایی حاصل تلاش و سرمایه‌گذاری شما برای ایجاد یک برند قوی و جذب مشتری است و می‌تواند به عنوان یک دارایی قابل انتقال در معاملات تجاری مورد استفاده قرار گیرد.
سرقفلی با مثال؛ سرقفلی به زبان ساده
همانطور که گفتیم سرقفلی در واقع یک حق معنوی است که به یک کسب‌وکار در یک مکان خاص تعلق می‌گیرد.
این حق به این معناست که کسب‌وکاری که در یک مکان مشخص فعالیت می‌کند، به دلیل عواملی مثل موقعیت مکانی خوب، برندسازی قوی، مشتریان وفادار و …، ارزش بیشتری نسبت به ارزش اموال و تجهیزاتش پیدا می‌کند.
اگر بخواهیم در این باره مثالی بزنیم می‌توانیم بگوییم یک رستوران سنتی که در یک بافت تاریخی قرار دارد و به دلیل دکوراسیون سنتی، غذاهای اصیل و خدمات خوب، شهرت زیادی پیدا کرده و یا یک آرایشگاه زنانه که در یک منطقه مسکونی پرجمعیت واقع شده است و به دلیل خدمات باکیفیت و قیمت مناسب، مشتریان زیادی دارد دارای حق سرقفلی هستند و اینها نمونه‌هایی از حقوق مربوط به سرقفلی است!
سرقفلی قانون جدید
قانون جدید سرقفلی تغییرات قابل توجهی را در روابط بین موجر و مستاجر ایجاد کرده است. این قانون با هدف ایجاد تعادل بیشتر بین حقوق دو طرف و شفاف‌سازی مقررات مربوط به سرقفلی، به تصویب رسیده است.
یکی از مهم‌ترین تغییرات این قانون، حذف حق کسب و پیشه از سال ۱۳۷۶ به بعد است.
این بدان معناست که مستاجرانی که پس از این تاریخ قرارداد اجاره منعقد کرده‌اند، حق کسب و پیشه نخواهند داشت و تنها در صورتی می‌توانند به سرقفلی دست پیدا کنند که این موضوع در قرارداد اجاره به صراحت ذکر شده باشد.
همچنین، قانون جدید به موضوع تعدیل اجاره بها پرداخته و مقررات مشخصی را برای افزایش یا کاهش اجاره بها در نظر گرفته است.
از دیگر نکات مهم قانون جدید سرقفلی، امکان تخلیه ملک توسط مالک در پایان مدت اجاره با پرداخت حق سرقفلی به قیمت روز است.
این در حالی است که در قوانین قبلی، مالک تنها در موارد خاصی مانند تخلف مستاجر می‌توانست ملک را تخلیه کند. با این حال، قانون جدید نیز همچنان دارای ابهامات و سوالات بی‌جوابی است که نیازمند تفسیر دقیق قضایی است.
به عنوان مثال، وضعیت حقوقی مالک و دارنده سرقفلی در صورت وقوع تخلفات مستاجر به طور کامل مشخص نشده است!
پیشنهاد می‌کنیم برای اطلاع دقیق از جزئیات این قانون به وکیل سرقفلی در تهران یا شهر محل سکونت خود که تخصص کافی در زمینه سرقفلی دارند مراجعه نمایید.
سرقفلی در قانون مدنی
طبق تعریف در قانون مدنی، سرقفلی، حقی است نامشهود که به کسب‌وکاری تعلق می‌گیرد که در یک مکان خاص مستقر شده و طی فعالیت خود، ارزش افزوده‌ای ایجاد کرده است.
این ارزش افزوده می‌تواند ناشی از موقعیت مکانی ممتاز، برندسازی قوی، مشتریان وفادار و سایر عوامل مشابه باشد.
در واقع، سرقفلی حق تقدم یک تاجر برای ادامه فعالیت در محل کسب خود است و به عنوان یک دارایی غیرمنقول تبعی محسوب می‌شود.
به عبارت ساده‌تر، سرقفلی به کسب‌وکار این امکان را می‌دهد تا فراتر از ارزش مادی اموال و تجهیزاتش، به دلیل موقعیت و شهرتی که کسب کرده، دارای ارزش اقتصادی بیشتری باشد.
این مفهوم نه تنها در اجاره اماکن تجاری بلکه در معاملات شرکت‌ها نیز کاربرد دارد.
انواع حق سرقفلی
سرقفلی انواع مختلفی دارد و به طور که برای توضیحات حقوقی می‌توان آن را به سه نوعِ سرقفلی واقعی، سرقفلی مجازی و سرقفلی مغازه تقسیم کرد که در ادامه هر یک از انواع سرقفلی را نام بردیم و در رابطه با هر مورد توضیحاتی نیز ارائه نمودیم:
سرقفلی واقعی
سرقفلی واقعی به عنوان یک دارایی نامشهود، در قراردادهای اجاره اماکن تجاری به وجود می‌آید و به مستاجر حق استفاده از یک مکان تجاری خاص و بهره‌مندی از مزایای ناشی از آن را می‌دهد.
این حق، برخلاف تصور رایج، صرفاً مختص صنف یا کسب‌وکار خاصی نیست و می‌تواند برای هر نوع فعالیت تجاری در نظر گرفته شود.
در واقع، سرقفلی واقعی زمانی ایجاد می‌شود که مالک یک ملک تجاری، حق استفاده از آن مکان را به همراه کلیه مزایای ناشی از موقعیت مکانی، برندسازی احتمالی و سایر عوامل مرتبط، به مستاجر واگذار می‌کند.
مستاجر نیز در مقابل، مبلغی را به عنوان بهای این حق به مالک پرداخت می‌کند. نکته قابل توجه این است که مستاجر می‌تواند این حق را به شخص دیگری انتقال دهد، مگر اینکه در قرارداد اجاره چنین حقی از او سلب شده باشد.
به عبارت دیگر، سرقفلی واقعی یک دارایی قابل نقل و انتقال است که ارزش آن به عوامل مختلفی از جمله موقعیت مکانی ملک، مدت زمان باقی‌مانده از قرارداد اجاره، وضعیت بازار و سایر شرایط مرتبط بستگی دارد.
سرقفلی مجازی
سرقفلی مجازی، حقی است که به دلیل تلاش و سرمایه گذاری مستاجر برای رونق بخشیدن به کسب‌وکار خود در یک مکان خاص ایجاد می‌شود.
بر خلاف سرقفلی واقعی (توافقی) که پیش از انعقاد قرارداد مشخص می‌شود، سرقفلی مجازی پس از مدت مشخصی از اجاره و با توجه به میزان تلاش مستاجر برای ارتقای کسب‌وکار و شهرت آن مکان، تعیین می‌گردد.
به عبارت دیگر، مستاجری که با تلاش خود، مکانی را به یک نقطه تجاری پر رونق تبدیل کرده باشد، حق دارد در صورت درخواست مالک برای تخلیه ملک، مبلغی به عنوان جبران زحمات خود دریافت کند.
این مبلغ که به عنوان حق کسب و پیشه نیز شناخته می‌شود، نشان دهنده ارزش افزوده‌ای است که مستاجر به ملک تجاری اضافه کرده است.
سرقفلی مغازه
سرقفلی مغازه، در واقع حق معنوی و نامشهودی است که به کسب‌وکاری تعلق می‌گیرد که طی سال‌ها فعالیت در یک مکان مشخص، برای خود برند و شهرتی ایجاد کرده است.
این شهرت و اعتبار، ناشی از عوامل مختلفی همچون موقعیت مکانی مناسب، کیفیت محصولات یا خدمات، روابط خوب با مشتریان و… است.
به عنوان مثال، یک مغازه لباس فروشی که در یک مرکز خرید پر رفت و آمد واقع شده و به دلیل تنوع محصولات و قیمت‌های مناسب، مشتریان زیادی را به خود جذب کرده است، دارای سرقفلی بالایی خواهد بود.
این بدان معناست که اگر مالک بخواهد این مغازه را تخلیه کند، باید به عنوان جبران ارزش و شهرتی که مستاجر برای آن ایجاد کرده است، مبلغی را به عنوان سرقفلی به او پرداخت کند.
البته، برای اینکه مستاجر بتواند در آینده حق مطالبه سرقفلی را داشته باشد، باید در هنگام انعقاد قرارداد اجاره، این موضوع را به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت کند.
ویژگی‌های حق سرقفلی
حق سرقفلی، به عنوان یک دارایی نامشهود در حوزه املاک تجاری، از ویژگی‌های متمایزی برخوردار است که آن را از سایر حقوق مالی متمایز می‌سازد.
- ماهیت حقوقی دوگانه: سرقفلی هم‌زمان ماهیت حقوقی و مالی دارد. از یک سو، به عنوان یک حق، به مستأجر اجازه بهره‌برداری از یک مکان تجاری خاص را می‌دهد و از سوی دیگر، به عنوان یک دارایی مالی، ارزش اقتصادی داشته و می‌تواند مورد نقل و انتقال قرار گیرد.
- ارتباط تنگاتنگ با ملک: این حق به طور مستقیم به ملک تجاری وابسته است و با آن عجین شده است. به همین دلیل، به عنوان یک دارایی غیرمنقول تبعی محسوب می‌شود و با انتقال ملک، به مالک جدید منتقل خواهد شد.
- پشتیبانی قانونی و شرعی: حق سرقفلی نه تنها در قوانین مدنی کشورمان بلکه در فقه اسلامی نیز دارای پشتوانه است و از لحاظ شرعی نیز معتبر شناخته می‌شود.
- ضمانت اجرایی: مبلغ سرقفلی به عنوان یک نوع ضمانت اجرایی برای تعهدات مستاجر عمل می‌کند. در صورت عدم اجرای تعهدات توسط مستاجر، موجر می‌تواند از این مبلغ برای جبران خسارات وارده استفاده نماید.
- تعیین ارزش توافقی: ارزش سرقفلی بر اساس توافق طرفین قرارداد تعیین می‌شود و معمولاً به عوامل مختلفی مانند موقعیت مکانی ملک، مدت زمان اجاره، نوع کسب‌وکار و سایر شرایط بازار بستگی دارد.
- قابلیت نقل و انتقال: اگرچه سرقفلی به ملک وابسته است، اما قابلیت نقل و انتقال به شخص ثالث را دارد. البته، این انتقال باید با رعایت قوانین و مقررات مربوطه صورت پذیرد.
- عدم نیاز به سند رسمی: برخلاف برخی از اموال دیگر، برای انتقال حق سرقفلی لزوماً نیازی به الزام به تنظیم سند رسمی نیست و می‌تواند از طریق قرارداد خصوصی انجام شود.
تفاوت سرقفلی با مالکیت
حق مالکیت و سرقفلی دو مفهوم متفاوت در حقوق املاک هستند که هر یک دامنه و ماهیت خاص خود را دارند.
مالکیت، حقی است گسترده و جامع که به فرد اجازه می‌دهد بر یک دارایی تسلط کامل داشته باشد و از تمامی منافع آن بهره‌مند شود.
این حق شامل مالکیت بر املاک تجاری و مسکونی بوده و مالک می‌تواند در خصوص ملک خود تصمیم‌گیری کرده و آن را به هر شکل قانونی مورد معامله قرار دهد.
از سوی دیگر، سرقفلی حقی است محدودتر که صرفاً به املاک تجاری اطلاق می‌شود و به مستاجری تعلق می‌گیرد که در طول مدت اجاره، به دلیل فعالیت تجاری خود و ایجاد ارزش افزوده در ملک، حقی کسب کرده است.
این حق، بیشتر به منافع ناشی از کسب‌وکار در آن مکان مرتبط است و شامل امکاناتی مانند انتقال به دیگری و فروش آن می‌شود.
به عبارت ساده‌تر، مالکیت به کل ملک و تمامی حقوق مرتبط با آن تعلق دارد، در حالی که سرقفلی تنها به بخشی از منافع ناشی از فعالیت تجاری در آن ملک مربوط می‌شود.
تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه
سرقفلی و حق کسب و پیشه، دو مفهوم حقوقی هستند که در روابط موجر و مستاجر مطرح می‌شوند، اما تفاوت‌های اساسی با یکدیگر دارند.
سرقفلی، در واقع، مبلغی است که مستأجر به موجر پرداخت می‌کند تا بتواند در آن ملک به فعالیت تجاری خود ادامه دهد.
این مبلغ می‌تواند در ابتدای قرارداد اجاره یا در پایان آن پرداخت شود و به نوعی حق استفاده از موقعیت مکانی و شهرت کسب‌وکار در آن محل را برای مستأجر تضمین می‌کند.
از سوی دیگر، حق کسب و پیشه، حقی است که به تدریج و در اثر فعالیت مستمر مستأجر در ملک تجاری ایجاد می‌شود.
این حق، بیشتر به تلاش، مهارت و سرمایه گذاری مستأجر در کسب‌وکار مربوط است و به او این امکان را می‌دهد تا در صورت تخلیه ملک، از موجر غرامتی دریافت کند.
یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های این دو مفهوم، قابلیت ضمانت و توقیف آنهاست.
سرقفلی به عنوان یک دارایی مالی قابل انتقال، قابل ضمانت و توقیف است، در حالی که حق کسب و پیشه به دلیل ماهیت غیرمالی خود، قابل ضمانت و توقیف نیست.
تعیین مبلغ حق سرقفلی براساس چه موارد است؟
به طور کلی مبلغ سرقفلی طبق موارد زیر تعیین می‌گردد:
- میزان درآمد مستاجر از محل اجاره
- مدت زمانی که مستاجر در ملک تجاری ساکن بوده
- تعداد مشتریانی که در کسب و کار مستاجر را می‌شناسند و از خدمات یا کالای او استفاده می‌کنند!
گرفتن سرقفلی از مستاجر توسط مالک
دریافت سرقفلی توسط مالک تنها در شرایط خاصی مانند توافق طرفین در قرارداد اجاره یا در صورت تخلفات عمده مستاجر از مفاد قرارداد امکان‌پذیر است.
در واقع، سرقفلی حقی است که به نفع مستاجر ایجاد شده و برای حفظ حقوق او در نظر گرفته شده است.
بنابراین، هرگونه اقدام مالک برای گرفتن سرقفلی از مستاجر باید با توجه به قوانین و مقررات مربوطه و با رعایت حقوق طرفین صورت گیرد.
رایج‌ترین دعاوی حق سرقفلی
دعاوی حق سرقفلی، در کنار دعاوی تصرف عدوانی و خلع ید از جمله رایج‌ترین دعاوی موجر و مستاجر است که در حال حاضر در ایران عبارتند از:
- دعوای مطالبه حق سرقفلی: این دعاوی زمانی مطرح می‌شوند که مستاجر معتقد است حق سرقفلی پرداخت شده و مالک ملزم به اجرای تعهدات خود مبنی بر اعطای حق اجاره با شرایط توافق‌شده است. در صورت تخلف مالک از تعهداتش، مستأجر می‌تواند با طرح دعوی، مطالبه حق خود را بنماید.
- دعوای تمدید حق سرقفلی: در مواردی که مدت‌زمان توافق‌شده برای حق سرقفلی به پایان رسیده باشد، مستأجر می‌تواند با طرح دعوی، از مالک درخواست تمدید این حق را بنماید. در صورت موافقت مالک، قرارداد اجاره با شرایط جدید تمدید خواهد شد.
- دعوای تخلیه ملک: مالک ملک نیز می‌تواند در شرایط خاصی مانند عدم پرداخت اجاره به موقع توسط مستأجر، تخلف از مفاد قرارداد اجاره یا نیاز به استفاده شخصی از ملک، با طرح دعوای تخلیه، درخواست خلع ید ملک را نماید.
- دعوای مربوط به انتقال منافع: در صورتی که مالک قصد فروش یا انتقال ملک به شخص دیگری را داشته باشد، مستأجر می‌تواند از حق تقدم خود برای خرید یا تمدید قرارداد اجاره استفاده کند. این حق، به عنوان حق اولویت انتقال منافع شناخته می‌شود و در صورت عدم توافق، ممکن است منجر به طرح دعوی شود.
چنانچه درگیر یکی از دعاوی سرقفلی گفته شده هستید، پیشنهاد می‌کنیم با وکیل ملکی در تهران از گروه حقوقی دادپایا ارتباط برقرار کنید.
ما در مطالب این صفحه در رابطه با سرقفلی، و انواع آن سخن گفتیم و اطلاعاتی مفیدی در رابطه با این موضوع به شما عزیزان ارائه دادیم و مفهوم برخی موارد مرتبط به موضوع سرقفلی مثل گرفتن این حق، تفاوت آن با حق مالکیت و حق کسب و پیشه و دعاوی سرقفلی را نیز توضیح دادیم و اینک در انتهای امیدواریم مطالب این صفحه برای شما همراهان دادپایا مفید بوده باشد.
