انتقال سرقفلی
انتقال سرقفلی، فرآیندی قانونی است که به موجب آن، حق کسب و پیشه یا تجارت یک مکان تجاری، از فردی به فرد دیگر منتقل می‌شود. سرقفلی، حقی است که به مستأجر یک ملک تجاری تعلق می‌گیرد و ارزش آن، به عواملی مانند موقعیت مکانی، شهرت تجاری و سابقه فعالیت در آن مکان بستگی دارد. انتقال سرقفلی، می‌تواند به صورت اختیاری (با توافق طرفین) یا قهری (در اثر فوت یا ورشکستگی) انجام شود.
رای انتقال سرقفلی، باید قرارداد رسمی بین طرفین تنظیم شود و در آن، مشخصات کامل طرفین، مشخصات دقیق ملک تجاری، مبلغ سرقفلی و شرایط انتقال، به طور دقیق ذکر شود.
همچنین، در برخی موارد، ممکن است نیاز به اخذ مجوز از مراجع قانونی مانند شهرداری یا اداره ثبت اسناد و املاک باشد. انتقال سرقفلی، می‌تواند آثار حقوقی متعددی از جمله تغییر مالکیت حق کسب و پیشه، تغییر اجاره‌بها و تغییر شرایط اجاره را به همراه داشته باشد.
شرایط انتقال سرقفلی
واگذاری سرقفلی باید در شرایط خاصی صورت گیرد که در ادامه به هر یک از این شرایط اشاره کردیم و در رابطه با هر شرط توضیحاتی ارائه دادیم:
- انتقال آزادانه و با اختیار: یکی از شروط انتقال سرقفلی انتقال به شکل آزادانه و با اختیار خود شخص است. در این باره باید بدانید فرد باید با اختیار خودش نسبت به این موضوع اقدام کند.
- وجود سند رسمی: از دیگر شروط انتقال سرقفلی وجود سند رسمی یا عادی است.
- انتقال به ورثه: انتقال سرقفلی به ورثه نیز امکان پذیر است منتهی در صورتی که صاحب سرقفلی فوت کند این انتقال نیار به طی مراحلی همچون کسب گواهی انحصار وراثت است.
- انتقال با حکم قضایی: در صورتی که حکم قضایی برای انتقال سرقفلی وجود داشته باشد نیز امکان این انتقال وجود دارد.
راه‌های انتقال سرقفلی
راه‌های زیادی برای انتقال سرقفلی وجود دارد که از مهم‌ترینِ این راه‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- انتقال اختیاری: در این روش، مستأجر با توافق مالک، سرقفلی را به شخص دیگری منتقل می‌کند. این توافق می‌تواند به صورت رسمی یا غیررسمی انجام شود. با این حال، توصیه می‌شود برای جلوگیری از بروز اختلافات بعدی، توافق به صورت رسمی و در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
- انتقال قهری: در صورتی که مستأجر فوت کند، سرقفلی به ورثه او منتقل می‌شود. ورثه، با ارائه گواهی انحصار وراثت، می‌توانند نسبت به انتقال سرقفلی اقدام کنند.
- انتقال قضایی: در صورتی که مالک از انتقال سرقفلی توسط مستأجر جلوگیری کند، مستأجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست انتقال سرقفلی را مطرح کند. دادگاه، پس از بررسی مدارک و مستندات ارائه شده، در صورت احراز حق مستأجر، حکم به انتقال سرقفلی صادر می‌کند.
انتقال ملک به همراه سرقفلی
انتقال ملک به همراه سرقفلی، فرآیندی حقوقی است که در آن، مالک علاوه بر انتقال مالکیت ملک، حق سرقفلی آن را نیز به خریدار منتقل می‌کند. سرقفلی، حقی مالی است که به مستأجر یک ملک تجاری تعلق می‌گیرد و ارزش تجاری و اعتبار کسب و کار او را نشان می‌دهد.
انتقال سرقفلی، می‌تواند به صورت مستقل یا همراه با انتقال مالکیت ملک انجام شود. در انتقال ملک به همراه سرقفلی، خریدار علاوه بر مالکیت ملک، از مزایای تجاری و اعتبار کسب و کار موجود در آن نیز بهره‌مند می‌شود.
برای انتقال ملک به همراه سرقفلی، باید قراردادی رسمی بین مالک و خریدار تنظیم شود. در این قرارداد، باید مشخصات کامل طرفین، مشخصات دقیق ملک و سرقفلی، مبلغ معامله، شرایط پرداخت و سایر موارد توافق شده به طور دقیق ذکر شود.
همچنین، باید توجه داشت که انتقال سرقفلی، تابع قوانین و مقررات خاصی است و باید با رعایت این قوانین انجام شود. در غیر این صورت، ممکن است معامله باطل شود.
اجاره ملک به همراه سرقفلی
اجاره ملک به همراه سرقفلی، فرآیندی حقوقی است که در آن، مالک علاوه بر اجاره ملک، حق سرقفلی آن را نیز به مستأجر اجاره می‌دهد. در این نوع اجاره، مستأجر علاوه بر استفاده از ملک، از مزایای تجاری و اعتبار کسب و کار موجود در آن نیز بهره‌مند می‌شود.
اجاره ملک به همراه سرقفلی، معمولاً در مواردی انجام می‌شود که مالک قصد فروش ملک را ندارد، اما می‌خواهد از مزایای مالی آن بهره‌مند شود.
برای اجاره ملک به همراه سرقفلی، باید قراردادی رسمی بین مالک و مستأجر تنظیم شود. در این قرارداد، باید مشخصات کامل طرفین، مشخصات دقیق ملک و سرقفلی، مبلغ اجاره، مدت اجاره و سایر موارد توافق شده به طور دقیق ذکر شود.
همچنین، باید توجه داشت که اجاره سرقفلی، تابع قوانین و مقررات خاصی است و باید با رعایت این قوانین انجام شود. در غیر این صورت، ممکن است قرارداد اجاره باطل شود.
روش‌ها و نحوه انتقال سرقفلی
روش‌های انتقال سرقفلی متعدد می‌باشد که در ادامه به ۵ مورد از مهم‌ترینِ این روش‌ها اشاره نمودیم:
انتقال اختیاری
انتقال اختیاری سرقفلی، زمانی رخ می‌دهد که دارنده سرقفلی با رضایت و اراده خود، حق سرقفلی را به فرد دیگری منتقل می‌کند. این انتقال، می‌تواند به صورت صلح، هبه، فروش یا هر نوع عقد معوض یا غیرمعوض دیگری انجام شود. در انتقال اختیاری، طرفین قرارداد، می‌توانند شرایط و جزئیات انتقال را با توافق یکدیگر تعیین کنند.
برای انتقال اختیاری سرقفلی، لازم است که طرفین، قرارداد انتقال را به صورت کتبی تنظیم کنند و در آن، مشخصات کامل طرفین، مشخصات دقیق محل تجاری، مبلغ سرقفلی، شرایط پرداخت و سایر موارد توافق شده را به طور دقیق ذکر کنند. همچنین، توصیه می‌شود که قرارداد انتقال، در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری شود.
انتقال قهری
انتقال قهری سرقفلی، زمانی رخ می‌دهد که حق سرقفلی به موجب قانون و بدون اراده دارنده، به فرد دیگری منتقل می‌شود. به عنوان مثال، در صورت فوت دارنده سرقفلی، حق سرقفلی به وراث او منتقل می‌شود. همچنین، در صورتی که دارنده سرقفلی، ورشکسته شود، حق سرقفلی به مدیر تصفیه منتقل می‌شود.
در انتقال قهری، شرایط و آثار حقوقی انتقال، توسط قانون تعیین می‌شود و اراده طرفین، نقشی در آن ندارد. به عنوان مثال، در صورت فوت دارنده سرقفلی، وراث او باید گواهی انحصار وراثت را از دادگاه دریافت کنند تا بتوانند حق سرقفلی را به نام خود منتقل کنند.
انتقال قضایی
انتقال قضایی سرقفلی، زمانی رخ می‌دهد که دادگاه با صدور حکم، حق سرقفلی را به فرد دیگری منتقل می‌کند. این انتقال، معمولاً در مواردی انجام می‌شود که بین طرفین، اختلافاتی در مورد سرقفلی وجود دارد. به عنوان مثال، در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستأجر، موجر می‌تواند با طرح دعوا در دادگاه، درخواست انتقال سرقفلی به خود را مطرح کند.
در انتقال قضایی، دادگاه پس از بررسی مدارک و شنیدن اظهارات طرفین، حکم مقتضی را صادر می‌کند. حکم دادگاه، قطعی و لازم‌الاجرا است و طرفین باید به آن عمل کنند.
انتقال سرقفلی با سند رسمی
انتقال سرقفلی با سند رسمی، بهترین و مطمئن‌ترین روش انتقال سرقفلی است. در این روش، طرفین با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، قرارداد انتقال را تنظیم و امضا می‌کنند. سردفتر، پس از بررسی مدارک و احراز هویت طرفین، سند رسمی انتقال را صادر می‌کند.
سند رسمی انتقال سرقفلی، دارای اعتبار قانونی بالایی است و در صورت بروز اختلاف، به راحتی قابل استناد است. همچنین، ثبت سند رسمی در دفتر املاک، باعث می‌شود که انتقال سرقفلی به اطلاع عموم برسد و از بروز معاملات معارض جلوگیری شود.
انتقال سرقفلی با سند عادی
انتقال سرقفلی با سند عادی، روشی است که در آن، طرفین بدون مراجعه به دفتر اسناد رسمی، قرارداد انتقال را تنظیم و امضا می‌کنند. سند عادی، دارای اعتبار قانونی کمتری نسبت به سند رسمی است و در صورت بروز اختلاف، اثبات صحت آن دشوارتر است.
با این حال، در برخی موارد، به دلیل عدم دسترسی به دفتر اسناد رسمی یا عدم تمایل طرفین به پرداخت هزینه‌های مربوط به سند رسمی، از سند عادی برای انتقال سرقفلی استفاده می‌شود. در این موارد، توصیه می‌شود که طرفین، قرارداد انتقال را با دقت و جزئیات کامل تنظیم کنند و از شهود معتبر برای امضای قرارداد استفاده کنند.
مدارک لازم برای انتقال سرقفلی
مدارک لازم برای انتقال سرقفلی عبارتند از:
- مدارک شناسایی اعم از شناسنامه و کارت ملی
- اصل سند مالکیت انتقال مغازه
- کلیه گواهی‌های مربوط به امور مالیاتی
- استعلام دفترخانه صادر کننده اجاره نامه استنادی
- حکم دادگاه برای انتقال از نوع قضایی
- گواهی شورای حل اختلاف برای انتقال از نوع قهری
- و…..
هزینه انتقال سرقفلی
هزینه انتقال سرقفلی طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه می‌شود. بر این اساس برای نقل و انتقال قطعی املاک ۲ درصد از وجه دریافتی به عنوان مالیات در نظر گرفته می‌شود که باید مالک یا صاحب حق سرقفلی پرداخت گردد.
انتقال سرقفلی در قانون ۷۶
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، تغییرات مهمی در زمینه انتقال سرقفلی ایجاد کرد. در این قانون، برخلاف قانون سال ۱۳۵۶، حق انتقال سرقفلی به مستأجر داده شده است، مگر اینکه در قرارداد اجاره، شرط عدم انتقال سرقفلی توسط موجر ذکر شده باشد. این امر، به مستأجر اجازه می‌دهد تا در صورت تمایل، حق سرقفلی خود را به فرد دیگری منتقل کند.
برای انتقال سرقفلی در قانون ۷۶، لازم است که طرفین، قرارداد انتقال را به صورت کتبی تنظیم کنند و در آن، مشخصات کامل طرفین، مشخصات دقیق محل تجاری، مبلغ سرقفلی، شرایط پرداخت و سایر موارد توافق شده را به طور دقیق ذکر کنند.
همچنین، توصیه می‌شود که قرارداد انتقال، در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری شود. در صورتی که موجر با انتقال سرقفلی توسط مستأجر مخالفت کند، مستأجر می‌تواند با طرح دعوا در دادگاه، درخواست صدور حکم به انتقال سرقفلی را مطرح کند و در این باره مهم‌ترین نکات در این زمینه عبارتند از:
- حق انتقال مستأجر: در قانون ۷۶، حق انتقال سرقفلی به مستأجر داده شده است، مگر اینکه در قرارداد اجاره، شرط عدم انتقال ذکر شده باشد.
- تنظیم قرارداد کتبی: برای انتقال سرقفلی، لازم است که قرارداد انتقال به صورت کتبی تنظیم شود.
- ثبت در دفتر اسناد رسمی: توصیه می‌شود که قرارداد انتقال، در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
- مخالفت موجر: در صورتی که موجر با انتقال سرقفلی مخالفت کند، مستأجر می‌تواند با طرح دعوا در دادگاه، درخواست صدور حکم به انتقال را مطرح کند.
- رعایت شرایط قرارداد اجاره: در انتقال سرقفلی، باید شرایط و مفاد قرارداد اجاره رعایت شود.
- مشاوره با وکیل: در صورت بروز هرگونه ابهام یا اختلاف در مورد انتقال سرقفلی، توصیه می‌شود با وکیل سرقفلی تهران مشورت کنید.
انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک
انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک، موضوعی پیچیده و دارای ابعاد حقوقی گوناگون است. به طور کلی، انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک، غیرقانونی است و می‌تواند منجر به بروز اختلافات حقوقی و قضایی بین طرفین شود.
با این حال، در برخی موارد خاص، قانونگذار به مستأجر اجازه داده است که بدون رضایت مالک، حق سرقفلی خود را به فرد دیگری منتقل کند. این موارد، معمولاً زمانی رخ می‌دهد که مالک، بدون دلیل موجه، از صدور رضایت‌نامه برای انتقال سرقفلی خودداری می‌کند.
در صورتی که مستأجر، قصد انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک را داشته باشد، باید به دادگاه مراجعه کند و درخواست صدور حکم تجویز انتقال سرقفلی را مطرح کند. دادگاه، پس از بررسی مدارک و مستندات ارائه شده توسط طرفین، در صورتی که عدم رضایت مالک را غیرموجه تشخیص دهد، حکم به تجویز انتقال سرقفلی صادر می‌کند. در این صورت، مستأجر می‌تواند با ارائه حکم دادگاه، نسبت به انتقال سرقفلی اقدام کند.
ما در مطالب این صفحه در رابطه با انتقال سرقفلی سخن گفتیم و در این باره اطلاعات مفیدی به شما عزیزان ارائه نمودیم و اینک در انتها امیدواریم مطالب این صفحه برای شما مفید بوده باشد.