دعاوی موجر و مستاجر و نکات حقوقی و قانونی آن
دعاوی موجر و مستاجر از رایج‌ترین دعاوی در حوزه حقوقی و ملکی محسوب می‌شوند. این دعاوی زمانی رخ می‌دهند که بین مالک (موجر) و مستأجر یک ملک، اختلافاتی در خصوص اجرای مفاد قرارداد اجاره، پرداخت اجاره‌بها، تعمیرات ملک، تخلیه ملک و سایر موارد مرتبط با رابطه اجاره‌ای ایجاد شود.
قوانین حاکم بر این دعاوی در هر کشور و حتی در هر منطقه متفاوت است. در ایران، قانون روابط موجر و مستاجر یکی از مهمترین قوانین حاکم بر این روابط است.
این قانون به منظور تنظیم روابط بین موجر و مستأجر و رفع اختلافات احتمالی بین آن‌ها وضع شده است.
در این قانون، حقوق و تکالیف هر یک از طرفین قرارداد اجاره به تفصیل بیان شده است و در صورت بروز اختلاف، دادگاه‌ها مکلف به رسیدگی به این دعاوی بر اساس مقررات این قانون هستند.
نکات حقوقی و قانونی که در دعاوی موجر و مستاجر باید مدنظر قرار گیرد بسیار متنوع است. برخی از مهمترین این نکات عبارتند از: مدت قرارداد اجاره، مبلغ اجاره‌بها و نحوه پرداخت آن، تعهدات طرفین قرارداد، شرایط فسخ قرارداد، تخلیه ملک، تعمیرات ملک، ودیعه، و… .
هر یک از این موارد می‌تواند منشأ اختلاف بین موجر و مستاجر شود و در صورت بروز اختلاف، طرفین باید به قوانین و مقررات مربوطه مراجعه کنند.
همچنین، توصیه می‌شود که موجر و مستاجر قبل از انعقاد قرارداد اجاره، به بهترین وکیل ملکی در تهران و یا شهر محل سکونت خود مراجعه کنند تا با مشورت با وی، قرارداد اجاره‌ای تنظیم کنند که از بروز اختلافات بعدی جلوگیری کند.
در مجموع، دعاوی موجر و مستاجر مانند سایر دعاوی ملکی مثل خلع ید و تصرف عدوانی از پیچیدگی‌های حقوقی زیادی برخوردار هستند و حل و فصل آن‌ها نیازمند دانش حقوقی و تجربه کافی است.
بنابراین، در صورت بروز هرگونه اختلاف در رابطه با اجاره ملک، توصیه می‌شود که طرفین به جای اقدامات خودسرانه، به مراجع قضایی صالح مراجعه کنند و از طریق قانونی حقوق خود را پیگیری کنند.
مهمترین انواع دعاوی موجر و مستاجر
دعاوی مربوط به موجر و مستاجر بسیار گسترده و متنوع هستند. از دعاوی مربوط به پرداخت اجاره یا تخلیه ملک گرفته تا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و موارد مربوط به سرقفلیِ املاک تجاری.
شما باید به این نکته توجه داشته باشید که این نوع دعاوی به صورت کلی به دو دسته دعاوی مستاجر علیه موجر و دعاوی موجر علیه مستاجر تقسیم می‌شود که در ادامه انواع هر یک از این دعاوی را نام برده و هر کدام را توضیح می‌دهیم:
۶ مورد از پرتکرارترین دعاوی مستاجر علیه موجر
در این قسمت به پرتکرارترین دعاوی مستاجر علیه موجر اشاره خواهیم نمود و توضیحاتی در رابطه با هر دعوا ذکر خواهیم کرد.
دعاوی الزام موجر به تنظیم قرارداد و سند رسمی اجاره
الزام موجر به تنظیم قرارداد و سند رسمی اجاره، یکی از دعاوی رایجی است که در روابط موجر و مستاجر مطرح می‌شود. در بسیاری از موارد، علی‌رغم توافق طرفین بر اجاره یک ملک، موجر از تنظیم قرارداد رسمی یا سند اجاره امتناع می‌کند.
این امر می‌تواند برای مستاجر مشکلاتی از قبیل عدم امنیت حقوقی، دشواری در اثبات رابطه اجاره‌ای و مشکلات احتمالی در آینده ایجاد کند.
اهمیت تنظیم قرارداد رسمی اجاره بر کسی پوشیده نیست. این قرارداد، به عنوان یک سند رسمی، حقوق و تکالیف طرفین را به طور دقیق مشخص کرده و در صورت بروز اختلاف، به عنوان یک مدرک معتبر در دادگاه قابل استناد است.
در واقع، تنظیم قرارداد اجاره، یک نوع بیمه حقوقی برای هر دو طرف قرارداد محسوب می‌شود و در صورتی که موجر از تنظیم قرارداد رسمی اجاره امتناع کند، مستاجر می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، او را ملزم به تنظیم این سند کند.
دادگاه پس از بررسی ادعاهای طرفین و احراز وجود رابطه اجاره‌ای، حکم به الزام موجر به تنظیم قرارداد رسمی اجاره صادر می‌کند.
لازم به ذکر است که اگر تنظیم قرارداد اجاره توسط موجر صورت نگیرد، مستاجر می‌تواند از سایر حقوق قانونی خود مانند حق تخلیه ملک یا مطالبه خسارت نیز استفاده کند.
در نتیجه، تنظیم قرارداد رسمی اجاره، یک امر ضروری و الزامی در روابط موجر و مستاجر است و در صورتی که موجر از این امر خودداری کند، مستاجر می‌تواند با استفاده از ابزارهای قانونی موجود، حقوق خود را احقاق کند.
با توجه به اهمیت قرارداد رسمی اجاره، پیش از تنظیم این قرارداد حتما با وکیل تنظیم قرارداد در تهران یا دیگر نقاط ایران گروه حقوقی دادپایا مشورت کنید.
دعاوی الزام موجر به تعمیرات اساسی ملک و بنا
یکی از اختلافات رایج میان موجر و مستاجر، بر سر تعمیرات اساسی ملک است. زمانی که ملک اجاره‌ای به دلیل گذشت زمان یا استفاده مستمر، نیاز به تعمیرات اساسی پیدا می‌کند، مستاجر می‌تواند با استناد به قانون، موجر را ملزم به انجام این تعمیرات نماید.
این امر از آن جهت حائز اهمیت است که مستاجر حق دارد در طول مدت اجاره، از ملک اجاره‌ای به صورت کامل و بدون نقص استفاده کند.
ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ به صراحت بیان می‌دارد که موجر مکلف است تعمیرات اساسی ملک اجاره‌ای را انجام دهد.
البته باید توجه داشت که تعمیرات اساسی با تعمیرات جزئی متفاوت است و شامل مواردی مانند تعویض تاسیسات اصلی ساختمان، تعمیر سقف و دیوارهای اصلی، تعویض کفپوش و… می‌شود.
در صورت امتناع موجر از انجام تعمیرات اساسی، مستاجر می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، او را ملزم به انجام این تعمیرات نماید و در صورت عدم انجام تعمیرات اساسی توسط موجر، مستاجر می‌تواند علاوه بر طرح دعوی، اقدامات دیگری نیز انجام دهد.
مثلاً می‌تواند با نظارت دادگاه، خود اقدام به انجام تعمیرات نماید و هزینه‌های آن را از اجاره‌بها کسر کند. همچنین، مستاجر می‌تواند با استناد به عدم انجام تعمیرات اساسی توسط موجر، قرارداد اجاره را فسخ نماید.
البته فسخ قرارداد، آخرین راه حل است و مستاجر باید قبل از اقدام به این کار، تمامی راه‌های قانونی دیگر را برای حل اختلاف با موجر امتحان کند!
در نتیجه، مستاجران باید بدانند که در صورت نیاز به تعمیرات اساسی ملک اجاره‌ای، حقوق قانونی دارند و می‌توانند از طریق مراجع قضایی، موجر را ملزم به انجام این تعمیرات نمایند.
همچنین، موجران نیز باید به تعهدات قانونی خود در قبال مستاجر آگاه باشند و از ایجاد اختلافات حقوقی جلوگیری کنند.
دعاوی مربوط به تحویل مورد اجاره توسط موجر
تحویل مورد اجاره توسط موجر به مستاجر یکی از اصول اولیه در قراردادهای اجاره است. این اصل بدین معناست که موجر مکلف است در موعد مقرر، ملک اجاره‌ای را در وضعیت قابل استفاده و مطابق با مفاد قرارداد، به مستاجر تحویل دهد.
اما گاهی اوقات موجر از انجام این تعهد خودداری کرده و همین امر منجر به بروز اختلافات حقوقی و طرح دعاوی در دادگاه می‌شود.
دعاوی مربوط به تحویل مورد اجاره، زمانی مطرح می‌شوند که موجر از تحویل ملک خودداری کند یا ملک را با نقص‌هایی تحویل دهد که استفاده از آن را برای مستاجر مشکل سازد.
در این موارد، مستاجر می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، موجر را ملزم به تحویل ملک یا رفع نقص‌های موجود نماید.
همچنین، مستاجر می‌تواند در صورت تأخیر در تحویل ملک، خسارات ناشی از این تأخیر را نیز از موجر مطالبه کند.
دعاوی مرتبط با مطالبه سرقفلی
سرقفلی، مبلغی است که مستأجر ملک تجاری به موجر پرداخت می‌کند و به نوعی حق کسب و پیشه و امتیاز مکان را به او می‌دهد.
این مبلغ معمولا در ابتدای قرارداد اجاره پرداخت می‌شود و در پایان مدت اجاره، مستأجر می‌تواند آن را مطالبه کند. دعاوی سرقفلی برای مطالبه آن زمانی مطرح می‌شود که موجر از پرداخت سرقفلی به مستاجر خودداری کند یا اینکه مبلغ کمتری را پیشنهاد دهد.
در این موارد، مستاجر می‌تواند با کمک بهترین وکیل سرقفلی در تهران و دیگر شهرها با طرح دعوی در دادگاه، مطالبه خود را پیگیری کند.
البته، برای موفقیت در این نوع دعاوی، مستاجر باید بتواند ثابت کند که مبلغ سرقفلی پرداخت شده یا اینکه قراردادی مبنی بر پرداخت آن وجود دارد.
در این باره مدت زمانی که مستاجر برای مطالبه سرقفلی فرصت دارد، شرایطی که مستاجر می‌تواند سرقفلی را مطالبه کند، نحوه محاسبه مبلغ سرقفلی و … همگی جزو نکات مهم این دعوی به حساب می‌آید.
دعاوی عدم بازپرداخت ودیعه به مستاجر
از دیگر اختلافات بین موجر و مستاجر، عدم بازپرداخت ودیعه توسط موجر است. ودیعه‌ای که مستاجر هنگام انعقاد قرارداد اجاره به موجر پرداخت می‌کند، نوعی تضمین برای اجرای تعهدات مستاجر است.
اما با پایان یافتن مدت اجاره و تخلیه ملک، موجر موظف است ودیعه را به مستاجر بازگرداند.
در صورتی که موجر از انجام این تعهد خودداری کند، مستاجر می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، حق خود را مطالبه نماید. دعاوی عدم بازپرداخت ودیعه، دلایل مختلفی می‌توانند داشته باشند.
از جمله این دلایل می‌توان به مواردی چون وجود بدهی مستاجر بابت پرداخت اجاره بها یا خسارت وارد شده به ملک، اختلاف بر سر میزان خسارت وارده، ادعای موجر مبنی بر عدم تخلیه کامل ملک توسط مستاجر و… اشاره کرد.
در این گونه دعاوی، مستاجر باید بتواند ثابت کند که تمامی تعهدات خود را طبق قرارداد اجاره انجام داده و هیچ دینی به موجر ندارد.
دعاوی تخلیه زودتر از موعد به درخواست موجر
دعاوی تخلیه زودتر از موعد به درخواست زمانی مطرح می‌شود که موجر بخواهد پیش از پایان مدت قرارداد اجاره، ملک را پس بگیرد. البته این امر به سادگی امکان‌پذیر نیست و موجر باید دلایل قانع‌کننده‌ای برای درخواست تخلیه داشته باشد.
قانونگذار در مواردی خاص به موجر اجازه داده است تا پیش از پایان مدت قرارداد، ملک را از مستاجر پس بگیرد.
از جمله این موارد می‌توان به عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر، استفاده غیرمجاز از ملک، تخریب ملک، ایجاد مزاحمت برای همسایگان و نیاز موجر به ملک برای سکونت خود یا خانواده‌اش اشاره کرد.
در صورتی که موجر بتواند هر یک از این دلایل را در دادگاه اثبات کند، دادگاه حکم به تخلیه ملک صادر خواهد کرد.
در این باره ضرورت وجود دلیل قانونی برای تخلیه، الزام موجر به اثبات ادعای خود در دادگاه، حق اعتراض مستاجر و امکان تجدیدنظرخواهی از رأی دادگاه نکات مهمی است که باید به آن توجه داشت.
همچنین، موجر باید توجه داشته باشد که در صورت تخلیه زودهنگام ملک، موظف به پرداخت خسارات وارده به مستاجر است.
بنابراین، توصیه می‌شود که موجر قبل از طرح دعوی، به طور کامل با یک وکیل متخصص در امور املاک مشورت کند تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند. اگر ساکن تهران هستید پیشنهاد می‌کنیم از خدمات مشاوره حقوقی تهران بهره‌مند شوید.
۹ مورد از پرتکرارترین دعاوی موجر علیه مستاجر
در این قسمت به پرتکرارترین دعاوی موجر علیه مستاجر اشاره خواهیم نمود و توضیحاتی در رابطه با هر دعوا ذکر خواهیم کرد.
دعاوی عدم پرداخت اجاره بها
یکی از رایج‌ترین دعاوی در روابط موجر و مستاجر، دعاوی عدم پرداخت اجاره بها است. این دعاوی زمانی مطرح می‌شوند که مستاجر به تعهد خود مبنی بر پرداخت به موقع اجاره بها عمل نکرده و از پرداخت آن خودداری کند.
در چنین مواردی، موجر می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره بها و همچنین خسارات ناشی از تأخیر در پرداخت نماید.
اهمیت تنظیم قرارداد اجاره در اینگونه دعاوی بسیار پررنگ است. یک قرارداد اجاره دقیق و جامع، مبلغ اجاره بها، تاریخ‌های پرداخت و سایر شرایط مربوط به پرداخت اجاره را به طور روشن مشخص می‌کند.
در صورتی که مستاجر به تعهدات خود عمل نکند، موجر می‌تواند با استناد به مفاد قرارداد، ادعای خود را در دادگاه اثبات کند. علاوه بر این، موجر می‌تواند با ارسال اخطار کتبی به مستاجر، به او فرصت دهد تا بدهی خود را پرداخت کند.
در صورت عدم پرداخت بدهی در مهلت تعیین شده نیز، موجر می‌تواند اقدامات قانونی لازم را برای وصول مطالبات خود انجام دهد.
دعاوی تخلیه پس از مدت انقضای قرارداد اجاره
دعاوی تخلیه پس از مدت انقضای قرارداد اجاره زمانی که مدت اجاره یک ملک به پایان می‌رسد و مستأجر از تخلیه ملک خودداری می‌کند اتفاق می‌افتد که در این دعوی موجر می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، خواستار تخلیه ملک شود.
این دعوا به این دلیل مطرح می‌شود که مالکیت ملک متعلق به موجر است و او حق دارد پس از پایان مدت اجاره، ملک خود را پس بگیرد.
مراحل پیگیری دعوای تخلیه معمولاً به این صورت است که موجر با تنظیم دادخواستی، درخواست تخلیه ملک را از دادگاه مطرح می‌کند.
دادگاه نیز پس از بررسی ادعاهای طرفین و احراز اینکه مدت اجاره به پایان رسیده است و مستاجر از تخلیه خودداری کرده، حکم تخلیه ملک را صادر می‌کند.
پس از صدور حکم تخلیه، موجر می‌تواند با مراجعه به اجرای احکام دادگاه، نسبت به اجرای حکم و تخلیه ملک اقدام کند.
لازم به ذکر است که در برخی موارد، مستاجر می‌تواند با ارائه دلایل موجه، از جمله وجود مانعی قانونی یا بیماری، درخواست مهلت برای تخلیه ملک را مطرح کند.
دعاوی انتقال به غیر مورد اجاره توسط مستاجر
انتقال مورد اجاره به غیر توسط مستاجر یکی از موضوعات مهم و پرونده‌ساز در دعاوی حقوقی است. بر اساس قوانین جاری، مستاجر حق ندارد بدون اجازه موجر، ملک اجاره‌ای را به شخص دیگری واگذار کند.
این امر به این دلیل است که رابطه اجاره‌ای یک رابطه شخصی بین موجر و مستاجر است و انتقال ملک به شخص ثالث می‌تواند حقوق موجر را تضییع کند.
در صورت انتقال غیرمجاز مورد اجاره توسط مستاجر، موجر می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، خواستار فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک شود.
همچنین، موجر می‌تواند خسارات وارده بر خود را نیز از مستاجر مطالبه نماید. البته، برای طرح چنین دعوایی، موجر باید بتواند ثابت کند که مستاجر بدون اجازه او، ملک اجاره‌ای را به شخص دیگری واگذار کرده است.
در این راستا، موجر می‌تواند از اسناد و مدارک مختلفی مانند قرارداد اجاره، شهادت شهود و سایر دلایل قانونی استفاده کند.
لازم به ذکر است که در برخی از قراردادهای اجاره، ممکن است موجر به مستاجر اجازه دهد که ملک را به شخص دیگری واگذار کند.
در این موارد، انتقال ملک با رعایت شرایط مندرج در قرارداد بلامانع خواهد بود.
دعاوی تخلیه به دلیل تغییر شغل
طبق قانون، زمانی که مستاجر بدون رضایت موجر، شغل خود را در ملک اجاره‌ای تغییر دهد، موجر می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، خواستار تخلیه ملک شود.
این امر به این دلیل است که تغییر شغل می‌تواند بر ارزش ملک، نوع استفاده از آن و حتی همسایگان تأثیرگذار باشد. اما نکته قابل توجه اینجاست که هرگونه تغییر شغلی به معنای حق تخلیه برای موجر نیست!
قانونگذار به صراحت بیان کرده که تغییر شغل باید به گونه‌ای باشد که با شغل قبلی تفاوت ماهوی داشته باشد و عرفاً مشابه نباشد.
به عنوان مثال، تغییر شغل از قصابی به پروتئینی ممکن است به عنوان تغییر شغل محسوب نشود، اما تغییر از قصابی به پارچه فروشی می‌تواند به عنوان تغییر شغل تلقی شود.
بنابراین، برای اینکه موجر بتواند با موفقیت دعوای تخلیه را به دلیل تغییر شغل مطرح کند، باید بتواند ثابت کند که تغییر شغل مستاجر، ماهیت استفاده از ملک را به گونه‌ای تغییر داده است که با مفاد قرارداد اجاره و عرف محل مغایرت دارد.
در نهایت، دعاوی تخلیه به دلیل تغییر شغل، دعاوی پیچیده‌ای هستند که نیازمند بررسی دقیق شرایط هر پرونده و استناد به قوانین و رویه‌های قضایی مرتبط می‌باشند.
دعاوی تفریط و تعدی مستاجر از حدود اختیارات خود
تفریط و تعدی مستاجر از حدود اختیارات خود یکی از مهمترین دلایل طرح دعوای تخلیه ملک اجاره‌ای توسط موجر است. این مفهوم به اعمالی اطلاق می‌شود که مستاجر فراتر از آنچه در قرارداد اجاره پیش‌بینی شده یا عرفاً متعارف است، در ملک اجاره‌ای انجام دهد و موجب تضییع حقوق مالک یا تخریب ملک شود.
مصادیق تفریط و تعدی بسیار متنوع است و بسته به نوع ملک اجاره‌ای و مفاد قرارداد اجاره، متفاوت خواهد بود. به طور کلی، هرگونه اقدامی که باعث کاهش ارزش ملک، تخریب یا تغییر در وضعیت ظاهری یا کاربری ملک شود، می‌تواند مصداق تفریط یا تعدی تلقی شود.
از جمله این موارد می‌توان به تخریب قسمتی از ملک، تغییر در ساختار ملک، استفاده از ملک برای اعمالی که در قرارداد پیش‌بینی نشده است، عدم نگهداری مناسب از ملک و … اشاره کرد.
در صورت وقوع چنین مواردی، موجر می‌تواند با طرح دعوای تخلیه، مستاجر را ملزم به تخلیه ملک و جبران خسارات وارده نماید.
دعاوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی
دعاوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی زمانی مطرح می‌شوند که مالک (موجر) ملکی را به اجاره داده و پس از مدتی، به دلایل مختلفی مانند نیاز به سکونت خود یا خانواده‌اش، نیاز به فروش ملک یا انجام تغییرات اساسی در آن، قصد تخلیه ملک از دست مستأجر را داشته باشد.
قانونگذار با توجه به این نیاز طبیعی مالک، امکان طرح دعوای تخلیه را برای او فراهم کرده است. اما طرح این دعوی مستلزم رعایت شرایط خاصی است.
موجر باید بتواند به دادگاه ثابت کند که به ملک اجاره‌ای به صورت واقعی و شخصی نیاز دارد.
این نیاز می‌تواند برای سکونت خود یا خانواده‌اش، برای انجام فعالیت‌های تجاری یا حرفه‌ای یا حتی برای حفظ و نگهداری ملک باشد.
همچنین، موجر باید بتواند ثابت کند که این نیاز شخصی او، به گونه‌ای است که ادامه اجاره ملک برای او ضرر و زیان قابل توجهی ایجاد خواهد کرد. در صورت احراز این شرایط، دادگاه حکم به تخلیه ملک به نفع موجر صادر خواهد کرد.
دعاوی تخلیه به دلیل ایجاد و تاسیس مرکز فساد و جرم
دعاوی تخلیه به دلایل مختلفی از جمله عدم پرداخت اجاره بها، عدم رعایت مفاد قرارداد و یا اتمام مدت اجاره مطرح می شوند. اما یکی از مهمترین و حساس ترین دلایل این دعاوی، ایجاد و تاسیس مرکز فساد و جرم در ملک اجاره ای است.
موجرین می توانند با استناد به این موضوع و با توجه به قوانین و مقررات مربوطه، از دادگاه درخواست تخلیه ملک را بنمایند. اهمیت این نوع دعاوی در حفظ نظم و امنیت اجتماعی و جلوگیری از گسترش جرایم و فساد است.
از طرفی، مستاجرینی که به این گونه فعالیت ها مبادرت می ورزند، علاوه بر اینکه با طرح دعوای تخلیه مواجه می شوند، ممکن است به مجازات های کیفری نیز محکوم گردند.
لذا، موجرین در صورت مشاهده هرگونه فعالیت مشکوک و خلاف قانون در ملک اجاره‌ای، باید به سرعت اقدام به طرح دعوی تخلیه نمایند و از مراجع قضایی درخواست رسیدگی فوری کنند.
در این گونه دعاوی، موجر موظف است دلایل کافی و مستند مبنی بر ایجاد و تاسیس مرکز فساد و جرم در ملک اجاره ای را به دادگاه ارائه نماید.
این دلایل می تواند شامل گزارش های پلیس، اظهارات شاهدان، مدارک و مستندات جمع آوری شده توسط موجر و سایر شواهد باشد.
در صورت احراز این موضوع توسط دادگاه، حکم تخلیه ملک صادر خواهد شد و مستاجر مکلف به تخلیه ملک در مهلت مقرر خواهد بود.
دعاوی تخلیه به دلیل نوسازی یا احداث بنای جدید
یکی از دلایل رایج طرح دعوای تخلیه ملک، نیاز موجر به نوسازی یا احداث بنای جدید است. بر اساس قوانین جاری، موجر در برخی شرایط خاص می‌تواند با ارائه دلایل قانع‌کننده، درخواست تخلیه ملک از مستاجر را مطرح کند.
اما این امر مستلزم رعایت شرایط و تشریفات قانونی مشخصی است.
مهمترین شرط برای طرح چنین دعوایی، اثبات ضرورت نوسازی یا احداث بنای جدید است. موجر باید به دادگاه ثابت کند که ادامه استفاده از ملک در وضعیت فعلی، از نظر فنی یا ایمنی با مشکل مواجه است.
همچنین نوسازی ساختمان و احداث بنای جدید، منافع ملی یا عمومی را تأمین می‌کند.
همچنین، موجر مکلف است که به مستاجر حق کسب و پیشه یا تجارت پرداخت کند تا بتواند محل کسب دیگری را اجاره کند. در صورت اثبات ضرورت نوسازی یا احداث بنا، دادگاه حکم به تخلیه ملک را صادر می‌کند.
اما مستاجر می‌تواند با ارائه دلایل قانونی، از جمله اثبات عدم ضرورت نوسازی یا احداث بنا، یا درخواست مهلت بیشتر برای جابجایی، در برابر حکم دادگاه مقاومت کند.
بنابراین، دعاوی تخلیه به دلیل نوسازی یا احداث بنای جدید، از پیچیدگی‌های حقوقی خاصی برخوردار هستند و نیازمند بررسی دقیق و کارشناسی توسط متخصصین حقوقی است.
دعاوی خسارات ایجاد شده توسط مستاجر
مستاجر موظف است از ملک اجاره‌ای به نحو احسن نگهداری کند و از وارد کردن هرگونه خسارت به آن خودداری نماید. اما در برخی موارد، مستاجر با بی‌احتیاطی یا به عمد به ملک آسیب رسانده و موجر را متحمل خسارت می‌کند.
در چنین مواردی، موجر می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، خسارات وارده را از مستاجر مطالبه نماید. موجر باید دلایل کافی مبنی بر وجود خسارت و ارتباط آن با رفتار مستاجر ارائه دهد.
این دلایل می‌تواند شامل گزارش کارشناسی، تصاویر، شهادت شهود و سایر مدارک مرتبط باشد. همچنین، موجر باید بتواند ثابت کند که مستاجر در ایجاد خسارت تقصیر داشته است.
در صورت اثبات تقصیر مستاجر، دادگاه حکم به پرداخت خسارت به موجر صادر خواهد کرد. لازم به ذکر است که میزان خسارتی که موجر می‌تواند از مستاجر مطالبه نماید، به نوع و میزان خسارت وارد شده بستگی دارد.
همچنین، موجر باید بتواند ثابت کند که برای جبران خسارت متحمل چه هزینه‌هایی شده است. در برخی موارد، موجر می‌تواند علاوه بر خسارت اصلی، خسارات جانبی مانند هزینه‌های دادرسی و کارشناسی را نیز از مستاجر مطالبه نماید.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعاوی اجاره کدام اند؟
- مدارک هویتی مانند کارت ملی شناسنامه
- مدارک مربوط به ملک مثل سند اجاره و سند مالکیت
- شواهد مربوطه
- مدارک مربوط به دادخواست ثبت شده
- و سایر موارد بر حسب نوع پرونده
- قرارداد اجاره
- قبض اجاره بها
- گزارش کارشناسی
مرجع قضایی رسیدگی به دعاوی موجر و مستاجر
شورای حل اختلاف، مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به شکایت حقوقی دعاوی موجر و مستاجر بوده و اگر موجرین و مستاجرین اختلافی دارند باید در این مرجع حل کنند.
نکاتی برای موفقیت در دعاوی اجاره
دعاوی اجاره از جمله دعاوی رایجی هستند که در حوزه حقوقی مطرح می‌شوند. موفقیت در این دعاوی، مستلزم رعایت نکاتی مهم است. اولین نکته، تنظیم دقیق قرارداد اجاره است.
قرارداد اجاره باید به صورت شفاف و واضح، حقوق و تکالیف طرفین را مشخص کند و شامل تمامی جزئیات مربوط به اجاره ملک باشد. وجود یک قرارداد جامع و دقیق، در صورت بروز اختلاف، به عنوان یک سند معتبر در دادگاه قابل استناد خواهد بود.
نکته مهم دیگر، جمع‌آوری مدارک و مستندات کافی است. در دعاوی اجاره، ارائه مدارک معتبر مانند قرارداد اجاره، قبض اجاره بها، گزارش کارشناسی، شهادت شهود و سایر مستندات مرتبط، نقش بسیار مهمی در اثبات ادعا دارد.
همچنین، مشورت با یک وکیل متخصص در امور املاک، می‌تواند به شما در شناخت حقوق خود و پیگیری قانونی آن کمک شایانی کند. در نهایت، رعایت زمان‌بندی‌های قانونی برای طرح دعوی و پیگیری مراحل دادرسی، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
ما در مطالب این صفحه در رابطه با دعاوی بین موجر و مستاجر سخن گفتیم و در رابطه با بیش از ۱۵ نوع دعوا در این زمینه توضیحات مفیدی به شما عزیزان ارائه نمودیم و اینک در انتها امیدواریم مطالب این صفحه برای شما مفید باشد.
