دعاوی مشارکت در ساخت و ماهیت قانونی
دعاوی مشارکت در ساخت دارای ماهیت قانونی پیچیده‌ای هستند. در این باره برخی از قوانین و اصول مشارکت در ساخت به شرح ذیل است:
- تنظیم قرارداد کتبی: یکی از مهم‌ترین اصول در مشارکت در ساخت، تنظیم یک قرارداد کتبی دقیق و جامع است. این قرارداد باید شامل تمامی جزئیات توافقات طرفین، از جمله سهم هر یک از طرفین، مدت زمان ساخت، کیفیت مصالح، نحوه پرداخت‌ها و شرایط فسخ قرارداد باشد.
- تعیین دقیق سهم هر یک از طرفین: سهم هر یک از طرفین در ملک نهایی باید به طور دقیق و روشن در قرارداد مشخص شود. این سهم می‌تواند بر اساس ارزش زمین، هزینه‌های ساخت و سایر عوامل تعیین شود.
- تعیین زمان‌بندی پروژه: زمان‌بندی دقیق برای هر مرحله از پروژه باید در قرارداد قید شود. این امر به هر دو طرف کمک می‌کند تا از پیشرفت پروژه مطلع باشند و در صورت تأخیر، بتوانند اقدامات لازم را انجام دهند.
- کیفیت مصالح و اجرای پروژه: نوع و کیفیت مصالح ساختمانی باید در قرارداد مشخص شود و سازنده موظف است به این تعهدات عمل کند. همچنین، نظارت بر کیفیت اجرای پروژه نیز از اهمیت بالایی برخوردار است.
- پرداخت‌ها: نحوه پرداخت‌ها، مبالغ و زمان پرداخت‌ها باید به طور دقیق در قرارداد مشخص شود.
- شرایط فسخ قرارداد: شرایطی که در صورت وقوع آن‌ها، قرارداد فسخ می‌شود باید در قرارداد قید شود.
- حل اختلاف: روش حل اختلافات احتمالی بین طرفین باید در قرارداد پیش‌بینی شود. معمولاً داوری یا مراجعه به مراجع قضایی به عنوان روش‌های حل اختلاف در نظر گرفته می‌شود.
- مجوزهای لازم: اخذ تمامی مجوزهای لازم از شهرداری و سایر مراجع ذی‌صلاح برای ساخت و ساز، بر عهده سازنده است.
- بیمه: سازنده موظف است نسبت به بیمه کردن پروژه در برابر حوادث احتمالی اقدام کند.
- مشاوره حقوقی: توصیه می‌شود قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، از مشاوره حقوقی یک وکیل متخصص در امور ساخت و ساز استفاده شود.
اصلی‌ترین دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت
دعاوی مشارکت در ساخت طیف گسترده‌ای دارند که مهم‌ترین این دعاوی در ادامه نام برده شده و درباره‌ی هریک از این دعاوی اطلاعات مفیدی نیز ارائه شده است:
۱. دعاوی الزام سازنده به اخذ پروانه
دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمانی، زمانی مطرح می‌شود که سازنده‌ای که متعهد به ساخت بنا شده است، از اخذ پروانه ساختمانی خودداری می‌کند. این امر می‌تواند به دلایل مختلفی از جمله عدم تمایل به پرداخت عوارض شهرداری، عدم رعایت قوانین ساخت و ساز یا مشکلات مالی سازنده باشد.
در چنین مواردی، مالک می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، سازنده را ملزم به اخذ پروانه ساختمانی نماید. دادگاه نیز پس از بررسی ادعاهای طرفین و مستندات ارائه شده، در صورتی که تخلف سازنده محرز شود، حکم به الزام وی به اخذ پروانه ساختمانی صادر خواهد کرد.
این امر از اهمیت بالایی برخوردار است چرا که نداشتن پروانه ساختمانی، علاوه بر غیرقانونی بودن ساخت و ساز، می‌تواند مشکلات حقوقی عدیده ای را برای مالک ایجاد نماید.
۲. دعوای الزام سازنده به اخذ پایان کار ملک
دعوای الزام سازنده به اخذ پایان کار ملک، زمانی مطرح می‌شود که مالک یا خریدار ملکی، پس از اتمام عملیات ساختمانی، با وجود گذشت زمان مناسب، همچنان موفق به دریافت گواهی پایان کار از شهرداری نشده است.
این دعوا معمولاً در شرایطی مطرح می‌شود که سازنده به دلایلی مانند بدهی به شهرداری، عدم رعایت قوانین ساخت و ساز یا عدم تکمیل برخی از مراحل ساخت، از اخذ پایان کار خودداری می‌کند.
در این حالت، مالک یا خریدار می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، سازنده را ملزم به اخذ پایان کار کند. طرح چنین دعوایی از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا پایان کار، گواهی بر پایان یافتن عملیات ساختمانی و مطابقت ساختمان با مقررات است.
در واقع اخذ پایان کار برای انجام معاملات بعدی بر روی ملک و همچنین بهره‌برداری قانونی از آن نیز ضروری است. لذا توصیه می‌کنیم در این شرایط حتما به وکیل ملکی غرب تهران و سایر مناطق مراجعه کنید.
۳. دعاوی الزام سازنده به ثبت تقسیم نامه
دعاوی الزام سازنده به ثبت تقسیم نامه زمانی مطرح می‌شود که در قرارداد مشارکت در ساخت، توافق شده باشد که پس از اتمام ساختمان، ملک بین طرفین تقسیم شود اما سازنده از ثبت رسمی تقسیم نامه امتناع کند.
در این حالت، طرف مقابل می‌تواند با طرح دعوای الزام به ثبت تقسیم نامه، از دادگاه بخواهد که سازنده را ملزم به ثبت رسمی تقسیم نامه و صدور اسناد مالکیت جداگانه برای هر یک از طرفین کند.
این دعاوی معمولا پس از اخذ پایانکار ساختمان و تنظیم صورتجلسه تفکیکی مطرح می‌شوند و دادگاه با بررسی قرارداد مشارکت، صورتجلسه تفکیکی و سایر مدارک موجود، حکم مقتضی را صادر خواهد کرد. برای پیروزی قطعی در دعاوی الزامی سازنده به ثبت تقسیم نامه، لازم است حتما از بهترین وکیل در تهران کمک بگیرید.
۴. دعاوی مربوط به بیمه نامه علیه سازنده
دعاوی مربوط به بیمه نامه علیه سازنده، معمولاً زمانی مطرح می‌شود که سازنده به تعهدات خود در خصوص بیمه کردن ساختمان یا پروژه ساختمانی عمل نکرده باشد.
۵. دعاوی علیه مالک مبنی بر الزام پرداخت بدهی‌های ملک
دعاوی علیه مالک مبنی بر الزام پرداخت بدهی‌های ملک، معمولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت مطرح می‌شود. این دعاوی زمانی مطرح می‌شوند که مالک ملکی که قرار است در آن ساخت و ساز انجام شود، از پرداخت بدهی‌های مربوط به آن خودداری کند.
این بدهی‌ها می‌تواند شامل بدهی‌های مالیاتی، عوارض شهرداری، بدهی به پیمانکاران قبلی یا هرگونه بدهی دیگر باشد.
در این باره سازنده می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، مالک را ملزم به پرداخت این بدهی‌ها کند. اساس این دعاوی بر این مبنا است که مالک باید قبل از شروع هرگونه ساخت و ساز، کلیه بدهی‌های مربوط به ملک را پرداخت نماید تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.
۶. دعاوی تسلیم سند رسمی مالکیت علیه مالک
دعاوی تسلیم سند رسمی مالکیت علیه مالک زمانی مطرح می‌شود که فردی ملکی را خریداری کرده و وجه آن را پرداخت نموده است، اما فروشنده (مالک سابق) از تنظیم سند رسمی به نام خریدار خودداری می‌کند.
در چنین مواردی، خریدار می‌تواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه، خواستار صدور حکم به نفع خود شود. اساس این دعاوی، الزام قانونی فروشنده به انتقال مالکیت رسمی ملک به خریدار پس از انجام معامله و پرداخت ثمن است.
۷. دعاوی الزام مالک به تحویل و تخلیه ملک
دعاوی الزام مالک به تحویل و تخلیه ملک، زمانی مطرح می‌شود که مالک ملک، اعم از زمین یا ساختمان، از تحویل آن به شخصی که حق قانونی دریافت آن را دارد، خودداری می‌کند. این دعاوی معمولاً در قراردادهای فروش ملک، اجاره، مشارکت در ساخت و سایر قراردادهای ملکی مطرح می‌شوند.
در این مرحله ممکن است مشکلات سرقفلی ملک بین مالک و مستاجر نیز ایجاد شود، بنابراین وکیل سرقفلی تهران می‌تواند به خوبی شما را در این زمینه راهنمایی کند.
۸. دعوای تنظیم سند رسمی وکالت علیه مالک
دعوای تنظیم سند رسمی وکالت علیه مالک، زمانی مطرح می‌شود که فردی به عنوان وکیل، حق انجام اموری را از طرف مالک دریافت کرده باشد اما مالک از تنظیم سند رسمی وکالت خودداری کند. این دعوا معمولاً زمانی مطرح می‌شود که وکیل برای انجام امور محوله به او نیاز به سند رسمی وکالت داشته باشد.
در این حالت، وکیل می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، مالک را ملزم به تنظیم سند رسمی وکالت کند. دادگاه پس از بررسی ادعاهای طرفین و مستندات ارائه شده، در صورت احراز حق وکیل، حکم به الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت صادر خواهد کرد.
تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
برای اینکه در پروسه مشارکت در ساخت کلیه امور طبق دستور و قانون مشخصی انجام شود و مشکلی برای سازنده و مالک در موضوع مشارکت در ساخت پیش نیاید هر یک از طرفین این قرارداد باید تعهداتی نسب به همدیگر داشته باشند و انجام این تعهدات را در دستور کار خود قرار دهند. علاوه بر آن، مشاوره حقوقی در تهران نیز برای جلوگیری از مشکلات احتمالی توصیه می‌شود.
در این باره ما در ادامه به تعهدات مالک و تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت اشاره می‌کنیم:
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
همانطور که اشاره کردیم، مالک به عنوان یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، موظف است تعهداتی را بر عهده بگیرد تا روند اجرای پروژه به نحو مطلوب پیش برود. برخی از مهم‌ترین تعهدات مالک عبارتند از:
- تحویل ملک در موعد مقرر: مالک موظف است ملک مورد نظر برای ساخت را در زمان مقرر شده در قرارداد به سازنده تحویل دهد. این تحویل باید بدون هیچ‌گونه مانعی مانند اشغال غیرقانونی یا اختلافات حقوقی انجام شود.
- حل و فصل اختلافات قبلی: قبل از تحویل ملک، مالک باید تمامی اختلافات حقوقی احتمالی مرتبط با ملک را حل و فصل کند. این امر از بروز مشکلات و تأخیر در اجرای پروژه جلوگیری می‌کند.
- تضمین مالکیت: مالک باید تضمین کند که ملک مورد نظر در رهن یا توقیف نیست و هیچ‌گونه محدودیتی برای ساخت و ساز بر روی آن وجود ندارد.
- تسویه بدهی‌ها: قبل از تحویل ملک، مالک باید تمامی بدهی‌های مربوط به ملک مانند بدهی‌های آب، برق، گاز و عوارض شهرداری را تسویه کند.
- انتقال سند: مالک موظف است در زمان‌های مشخص شده در قرارداد، سند ملک را به نام سازنده یا به صورت مشترک به نام خود و سازنده منتقل کند.
بازپرداخت وام: در صورتی که سازنده برای اجرای پروژه وامی دریافت کرده باشد، مالک موظف است طبق توافقات انجام شده، سهم خود از وام را به سازنده بازپرداخت کند. - اعطای وکالت: مالک ممکن است مجبور باشد به سازنده وکالت کاری برای انجام برخی امور اداری مرتبط با پروژه مانند اخذ مجوزهای ساختمانی اعطا کند.
- عدم واگذاری به شخص ثالث: مالک حق واگذاری پروژه به شخص ثالث را بدون رضایت سازنده ندارد.همکاری در مراحل مختلف ساخت: مالک موظف است در مراحل مختلف ساخت و ساز با سازنده همکاری کند و نظرات خود را در مورد پیشرفت پروژه ارائه دهد.
تعهدات سازنده در مشارکت در ساخت
همانطور که مالک در قرارداد مشارکت در ساخت باید به تعهدات خاصی پایبند باشد، سازنده نیز موظف است به برخی تعهدات ضروری در قرارداد مشارکت در ساخت توجه داشته باشد که این تعهدات عبارتند از:
- طراحی و اجرای پروژه: سازنده موظف است با استفاده از مهندسان مجرب، طرح‌های ساختمانی را تهیه کرده و بر اساس این طرح‌ها، عملیات ساخت را آغاز کند. تمامی مراحل ساخت باید با دقت و مطابق با استانداردهای ساختمانی انجام شود.
- اخذ مجوزهای لازم: اخذ کلیه مجوزهای ساختمانی از مراجع ذی‌صلاح بر عهده سازنده است. این مجوزها شامل پروانه ساخت، پایان کار و سایر مجوزهای مورد نیاز برای اتمام پروژه می‌باشد.
- تهیه مصالح ساختمانی: سازنده موظف است تمام مصالح مورد نیاز برای ساخت ساختمان را تهیه کرده و با کیفیت مطلوب در پروژه استفاده کند. نوع و کیفیت مصالح باید مطابق با آنچه در قرارداد ذکر شده باشد.
- رعایت برنامه زمانی: سازنده باید پروژه را مطابق با برنامه زمانی مشخص شده در قرارداد پیش ببرد و در موعد مقرر به اتمام برساند. هرگونه تأخیر در اجرای پروژه می‌تواند منجر به پرداخت خسارت به مالک شود.
- رعایت اصول ایمنی: رعایت کلیه اصول ایمنی در طول اجرای پروژه از جمله مهم‌ترین تعهدات سازنده است. سازنده باید شرایط ایمنی را برای کارگران و همچنین برای ساختمان‌های مجاور فراهم کند و مسئولیت هرگونه حادثه ناشی از عدم رعایت ایمنی را بر عهده بگیرد.
- پرداخت هزینه‌ها: سازنده موظف است هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز از جمله هزینه‌های مصالح، دستمزد کارگران، عوارض شهرداری و سایر هزینه‌های جانبی را پرداخت کند.
- تحویل نهایی پروژه: پس از اتمام پروژه، سازنده موظف است ساختمان را به همراه کلیه مدارک مربوط به آن به مالک تحویل دهد.
حل اختلافات دعاوی مشارکت در ساخت به چه صورت است؟
حل اختلافات در دعاوی مشارکت در ساخت با روش‌های مختلفی قابل انجام است. در این باره ما به ۳ روش مهم برای حل اینگونه اختلافات اشاره کردیم و توضیحاتی نیز در رابطه با هر روش ارائه دادیم:
۱. حل اختلاف دعاوی مشارکت در ساخت با داوری
در قراردادهای مشارکت در ساخت، به ویژه پروژه‌های بزرگ و پیچیده، امکان بروز اختلاف بین مالک و سازنده وجود دارد و برای حل این اختلافات، می‌توان از روشی به نام داوری استفاده کرد!
در این روش طرفین اختلاف، به جای مراجعه به دادگاه، یک یا چند داور متخصص را انتخاب می‌کنند تا به اختلافات آن‌ها رسیدگی شود.
داوران معمولاً افرادی با تجربه و متخصص در حوزه ساخت و ساز هستند که به صورت بی‌طرفانه به بررسی موضوع می‌پردازند و رأی آن‌ها برای طرفین لازم‌الاجرا است.
۲. حل اختلاف دعاوی مشارکت در ساخت با مذاکره
یکی دیگر از روش‌های موثر برای حل اختلافات ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت، مذاکره به صورت مسالمت آمیز است. در این روش، طرفین اختلاف با هم مذاکره کرده و با تعامل و سازش به یک توافق مشترک دست می‌یابند.
باید بگوییم مذاکره، روشی مناسب است که به طرفین اجازه می‌دهد تا به جای تمرکز بر اختلافات، بر یافتن راه حل‌های عملی برای حل مشکل تمرکز کنند.
با توجه به پیچیدگی‌های قراردادهای مشارکت در ساخت و تنوع اختلافاتی که ممکن است در این زمینه رخ دهد، مذاکره می‌تواند بهترین گزینه برای حفظ روابط تجاری و جلوگیری از طولانی شدن روند رسیدگی قضایی باشد.
۳. حل اختلاف دعاوی مشارکت در ساخت با مراجعه به دادگاه و شکایت
سومین روش حل اختلاف در دعاوی مشارکت در ساخت، مراجعه به دادگاه و طرح دعوا است. زمانی که طرفین یک قرارداد مشارکت در ساخت نتوانند اختلافات خود را از طریق روش‌هایی چون مذاکره یا داوری حل کنند، می‌توانند با مراجعه به دادگاه، از طریق طرح دعوا حقوق خود را مطالبه کنند و طبق رای دادگاه اقدام نمایند.
شکایت در دعاوی مشارکت در ساخت
شکایت در دعاوی مشارکت در ساخت زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین این قرارداد، نسبت به انجام تعهدات خود کوتاهی نماید. در مواردی مانند تأخیر در اجرای پروژه، عدم رعایت کیفیت ساخت، اختلاف بر سر تقسیم سهم، عدم پرداخت هزینه‌ها و… شکایت در دعاوی مشارکت در ساخت مطرح شود.
در این باره برای طرح شکایت، فرد شاکی (سازنده/مالک) باید به دادگاه مراجعه کرده و با ارائه دلایل و مدارک کافی، خواستار احقاق حق خود شود.
دادگاه پس از بررسی ادعاهای طرفین و مستندات ارائه شده، با توجه به قوانین و مقررات حاکم بر قرارداد مشارکت در ساخت، حکم صادر خواهد کرد و در این پروسه یاری یک وکیل مشارکت در ساخت می‌تواند بسیار مفید باشد.
ما در مطالب این صفحه در رابطه با موضوع مشارکت در ساخت و موارد مربوط به آن از جمله، دعاوی مشارکت در ساخت، تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، نحوه حل و فصل دعاوی مشارکت در ساخت، شکایت طرفین قرارداد مشارکت در ساخت از یکدیگر و برخی موارد دیگر سخن گفتیم و در انتها امیدواریم مطالب این صفحه برای شما مفید بوده باشد.
