قرارداد پیش فروش آپارتمان
پیش فروش آپارتمان یکی از روش‌های شناخته شده در خرید و فروش مسکن است و انعقاد قرارداد آن در زمره قراردادهای عقد بیع قرار می‌گیرد. این نوع از قرارداد، اغلب قبل از اتمام عملیات ساختمانی بین سازنده و خریدار منعقد می‌شود و به تبعیت از قانون آیین‌نامه اجرایی پیش فروش آپارتمان و مقررات ثبتی صورت می‌گیرد. قانون‌گذار در نظم‌بخشی به این نوع معاملات، ضوابط خاصی را در نظر گرفته تا حقوق خریدار و فروشنده به صورت متوازن تضمین شود.
بر اساس قوانین جاری، قرارداد پیش فروش آپارتمان به قراردادی اطلاق می‌شود که طی آن شخصی به عنوان پیش فروشنده تعهد می‌کند واحد ساختمانی مشخصی را که هنوز احداث یا تکمیل نشده، مطابق شرایط مقرر در قرارداد پس از پایان عملیات ساختمانی و اخذ پایان کار به شخص دیگری به عنوان پیش خریدار، واگذار کند. انتقال مالکیت در چنین قراردادهایی پس از انجام تعهدات قانونی از جمله اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی انجام می‌گیرد.
تنها نکته این‌که خلاف تصور عموم در قرارداد پیش فروش، انتقال مالکیت به صورت فوری نیست و خریدار از همان ابتدا مالک آپارتمان محسوب نمی‌شود، بلکه وابسته به تحقق شرایط و بر حسب مواد مندرج در قرارداد، مالکیت در ابتدا یا در حین ساخت یا در انتها به پیش خریدار منتقل می‌شود.
بنابراین، ممکن است پیش خریدار متعهد به پرداخت اقساط و دریافت واحد در آینده شود و نمی‌توان به محض انعقاد قرارداد او را مالک آپارتمان دانست. در صورت تمایل می توانید از تجربیات و مشاوره وکیل مشارکت در ساخت تهران استفاده کنید.
قانون قرارداد پیش فروش آپارتمان
افزایش اختلافات و دعاوی در خصوص قرارداد پیش فروش ساختمان موجب شد تا قانون‌گذار در سال ۱۳۸۹ قانون پیش فروش ساختمان را در ۲۵ ماده و تبصره‌های تکمیلی با هدف کاهش دعاوی مرتبط و شفافیت معاملات، تصویب کند.
بر اساس ماده یک همین قوانین هر قراردادی که طی آن شخص حقیقی یا حقوقی متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی معین و انتقال آن در آینده به دیگری شود، مشمول این قانون می‌شود.
علاوه‌بر این در دیگر مواد قانونی مذکور، شرایط شکلی قرارداد پیش فروش تعیین شده و به مواردی از جمله الزام انعقاد قرارداد در دفاتر رسمی یا درج اطلاعات دقیق در عقد قرارداد تاکید کرده است.
از طرفی در ماده ۲۳ همین قوانین نیز ضمانت‌های اجرایی برای تخلفات در این خصوص پیش‌بینی شده تا پیش فروشنده در صورت تخلف، ملزم به جبران خسارت احتمالی باشد. این قوانین از سوءاستفاده‌های رایج در بازار املاک جلوگیری می‌کند.
انواع قرارداد پیش فروش آپارتمان
قرارداد پیش فروش آپارتمان بسته به نوع تنظیم و نحوه پرداخت در معاملات ساختمانی در تقسیم‌بندی مختلفی قرار می‌گیرد که هر کدام آثار و الزامات حقوقی خاصی دارد. از مهم‌ترین انواع این قراردادها می‌توانیم موارد زیر را نام ببریم:
- قرارداد پیش فروش رسمی: قراردادی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسمی در سامانه یا دفاتر ثبت معاملات املاک برسد در گروه قراردادهای معتبر و رسمی قرار می‌گیرد. این عقود دارای اعتبار حقوقی و ثبتی بالاتری است که قابلیت پیگیری در مراجع قضایی را دارد.
- قرارداد پیش فروش عادی (غیررسمی): قراردادهایی که در بنگاه‌های املاک، بدون ثبت در دفاتر اسناد رسمی منعقد می‌شوند در گروه قراردادهای عادی هستند. اعتبار این عقود در محاکم قضایی به احراز شرایط صحت معامله و دلایل طرفین بستگی دارد؛ حتی می‌تواند در صورت فقدان شرایط لازم، ابطال شود.
- قرارداد پیش فروش مشارکتی: این نوع قراردادها میان سازنده، مالک زمین و پیش خریدار منعقد می‌شود. در چنین عقودی، مالک زمین با سازنده برای احداث پروژه مشارکت می‌کند و بعد از آن، واحدها به پیش خریدار واگذار می‌شود. این قراردادها به دقت بیشتری برای تنظیم مفاد حقوقی نیاز دارند.
شرایط قرارداد پیش فروش آپارتمان
برای این‌که قرارداد پیش فروش آپارتمان از منظر حقوقی معتبر و لازم‌الاجرا باشد، باید مجموعه‌ای از شرایط قانونی و ضوابط لازم آن رعایت شوند. بخشی از این شرایط‌ها ناظر بر صلاحیت پیش فروشنده و بخش دیگر مربوط به مشخصات و مدارک پروژه ساختمانی است. در این قسمت به مهم‌ترین شرایط قرارداد پیش فروش آپارتمان اشاره می‌کنیم:
- مطابق با تبصره ماده یک قانون پیش فروش ساختمان، اشخاصی می‌توانند اقدام به پیش فروش کنند که دارای مالکیت رسمی نسبت به زمین یا دارای مجوز ساخت از مراجع ذی‌صلاح باشند. بر این اساس، سرمایه‌گذارانی که در چارچوب قرارداد رسمی با مالک زمین مشارکت می‌کنند یا مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که طبق سند رسمی حق احداث بنا را دارند، واجد شرایط قانونی برای پیش فروش ساختمان هستند.
- مطابق با ماده ۲۲ قانون پیش فروش آپارتمان، پیش فروشنده باید پروانه ساختمانی معتبر از شهرداری و شناسنامه مستقل برای هر واحد داشته باشد. در این شناسنامه، اطلاعات دقیق درباره مشخصات فنی درج شده که برای قرارداد پیش فروش لازم است.
- مطابق ضوابط مقرر شده، پیش فروشنده نمی‌تواند بدون اخذ مجوز رسمی نسبت به درج آگهی پیش فروش، اقدام کند. بنابراین درج آگهی باید با مجوز از مراجع ذی‌صلاح باشد.
- از دیگر شرایط پیش فروش آپارتمان بر اساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی این است که مانند هر عقد دیگر، شرایط صحت عقد رعایت شود. این شرایط شامل قصد و رضای طرفین، اهلیت آن‌ها، مشخص بودن موضوع مورد معامله و مشروع بودن جهت معامله است.
نحوه تنظیم عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان
تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان از سرمایه‌گذاری‌های پرریسک شناخته می‌شود و به همین دلیل قانون‌گذار مفاد قانونی مشخصی را برای کاهش ریسک حقوقی این قراردادها تصریح کرده است.
مهم‌ترین این مفاد، این است که مراحل تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد تا سند تنظیمی رسمی و لازم‌الاجرا تلقی شود. چنین قراردادهایی به نسبت قراردادها و قول‌نامه‌هایی که در بنگاه‌ها و مشاوران املاکی منعقد می‌شوند در صورت بروز اختلاف، قابلیت استناد و اجرای قانونی بیشتری دارند.
به‌غیر از این بر اساس ۲۵ ماده قانون پیش فروش ساختمان که در سال ۱۳۸۹ تدوین شده است، موارد مهمی مانند اطلاعات هویتی و فنی دقیق پروژه، مسئولیت‌های طرفین، نحوه پرداخت و ضمانت اجرایی باید در قرارداد تنظیمی ذکر شوند. تخطی از این الزامات می‌تواند سبب بطلان قرارداد یا بروز مسئولیت کیفری و مدنی برای طرفین به ویژه پیش فروشنده شود. ضمن این‌که طبق ماده ۲ همین قوانین، قرارداد پیش فروش آپارتمان از بخش‌های مختلفی تشکیل شده که به قرار زیر هستند:
- بخش ابتدایی: در هر قرارداد در بخش ابتدایی باید اطلاعات و مشخصات هویتی طرفین و مورد معامله درج شود. این اطلاعات شامل مشخصات طرفین، نشانی ملک و مشخصات فنی واحد ساختمانی است.
- بخش دوم: بعد از اطلاعات طرفین و مورد معامله، نحوه تادیه هزینه‌ها و موارد مالی باید لحاظ شود. در این قسمت نحوه پرداخت هزینه‌ها، تعداد اقساط، مبلغ کل مورد معامله، مبلغ پیش پرداخت و میزان ثمن درج می‌شود.
- بخش پایانی: در انتهای قرارداد باید زمان دقیق تحویل واحد ساختمانی به پیش خریدار به همراه قید تاریخ تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت درج شود. علاوه‌بر این، تعیین تکلیف خسارات و تضمین‌ها نیز در همین بخش باید مشخص شود تا در صورت بروز مشکل، امکان حل‌وفصل آن وجود داشته باشد.
قرارداد پیش فروش آپارتمان pdf و word
برای دانلود قرارداد پیش فروش آپارتمان به دو صورت pdf و word روی دکمه زیر کلیک کنید:
دانلود pdf
دانلود فایل word
مدارک لازم برای قرارداد پیش فروش آپارتمان
در ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان به مدارک لازم برای انعقاد قرارداد پیش فروش اشاره شده تا موجبات اختلافات حقوقی به حداقل رسند. تکمیل این مدارک هرگونه ابهام یا نقص در مستندات اولیه را از بین می‌برد و این امر از تضییع حقوق طرفین جلوگیری می‌کند. در همین خصوص می‌توانیم مهم‌ترین مدارک لازم برای قرارداد پیش فروش آپارتمان را به قرار زیر بدانیم:
- سند مالکیت رسمی یا اجاره‌نامه رسمی با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی
- پروانه ساخت کل ساختمان
- شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
- مدارک شناسایی طرفین
- بیمه‌نامه مسئولیت پیش فروشنده
- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
- مدارک مرتبط با مشخصات فنی
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
اثبات قرارداد پیش فروش آپارتمان
با این‌که قانون‌گذار در ماده یک قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی را شرط دانسته است؛ اما در عمل، احتمال دارد قراردادهای پیش فروش به صورت عادی یا غیررسمی نیز منعقد شوند. بی‌شک اعتبار اسناد عادی به نسبت اسناد رسمی کم‌تر است؛ اما در قوانین جاری امکان اثبات قرارداد عادی نیز با توجه به دلایل و قرائن وجود دارد.
در چنین شرایطی باید دعوایی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی در قرارداد پیش فروش از سوی پیش خریدار مطرح شود. همچنین می‌توانید مالک رسمی را نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست بخواهید تا این اقدام از رد دعوا جلوگیری کند.
در اثبات قرارداد پیش فروش آپارتمان، امکان اجرای ثبت بدون نیاز به طرح دعوا در صورت استنکاف طرف مقابل از ایفای تعهد قراردادی هم وجود دارد؛ مشروط بر آن‌که قرارداد به صورت معتبر تنظیم شده باشد.
در غیر این صورت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش باید در محاکم قضایی مطرح شود. همچنین اگر فروشنده بدون تنظیم سند رسمی ملک را به دیگری واگذار کند، خریدار اولیه می‌تواند با استناد به قانون از طریق شکایت با عنوان انتقال مال غیر، علیه وی اقامه دعوا کند. در مواردی که قرارداد رسمی وجود ندارد، اثبات تعهدات از طریق شهادت شهود، پرداخت‌های مالی، مکاتبات و مستندات دیگر قابل پیگیری است.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به معنای انحلال یک طرفه قرارداد به دلیل تحقق شرط خاص یا به دلیل شرط ضمن عقد مندرج در قرارداد امکان‌پذیر است. در واقع، قانون‌گذار شرایطی را پیش‌بینی کرده که در صورت تحقق آن هر کدام از طرفین امکان فسخ قرارداد را داشته باشند. از مهم‌ترین این شروط می‌توانیم به موارد زیر اشاره کنیم:
- عدم پرداخت اقساط از سوی خریدار: در صورتی که پیش خریدار در مهلت مقرر مبالغ توافق شده را پرداخت نکند، پیش فروشنده می‌تواند بعد از ارسال اخطار رسمی قرارداد را فسخ کند.
- فسخ قرارداد ناشی از انتقال قرارداد توسط خریدار: چنان‌چه خریدار بدون اجازه صریح از پیش فروشنده قرارداد پیش فروش آپارتمان را به غیر منتقل کند و این عمل ناقض شروط قرارداد باشد، منجر به فسخ می‌شود.
- اختلاف در متراژ واحد: طبق مقررات، چنان‌چه متراژ نهایی واحد تحویلی با متراژ مندرج در قرارداد اختلاف فاحش داشته باشد، امکان فسخ برای خریدار وجود دارد.
- عدم پیشرفت پروژه بر اساس زمان‌بندی توافق شده: اگر پروژه برای مدت طولانی به حالت تعلیق درآید یا عملیات اجرایی متوقف شود، خریدار می‌تواند در چارچوب قرارداد نسبت به فسخ آن اقدام کند.
- عدم تحویل به موقع: در صورت تاخیر غیرموجه در تحویل واحد، چنان‌چه جریمه تاخیر نتواند خسارت وارده را جبران کند، حق فسخ برای خریدار محفوظ است.
- فوت یکی از طرفین: فوت پیش فروشنده یا پیش خریدار به تنهایی موجب فسخ نیست؛ مگر آن‌که طرف مقابل شرایط ادامه قرارداد را نداشته یا توافق خاصی در این باره صورت گرفته باشد.
- تخلفات اساسی از مفاد قرارداد: طرفین می‌توانند در صورت تخلف دیگری از هر یک از بندهای قرارداد یا عدم انجام تعهدات، برای خود حق فسخ قائل شوند.
جهت دریافت مشاوره حقوقی آنلاین کلیک کنید جهت دریافت مشاوره حقوقی آنلاین کلیک کنید
نکات مهم در قرارداد پیش فروش آپارتمان
قرارداد پیش فروش آپارتمان از جمله عقودی است که به دقت دوچندانی در تنظیم، درج تعهدات طرفین، تعیین ضمانت اجرایی و رعایت الزامات قانونی نیاز دارد؛ چراکه هرگونه ابهام، فقدان سند رسمی یا بی‌توجهی به مفاد قانونی آن می‌تواند در آینده منجر به اختلافات شدید، حتی دعاوی کیفری و حقوقی شود. در صورت تمایل هم می توانید از تجربیات و دانش بهترین وکیل تهران در این زمینه استفاده کنید.
از این‌رو در این قسمت مهم‌ترین نکات در قرارداد پیش فروش آپارتمان را مرور می‌کنیم:
- تنظیم قرارداد پیش خرید نباید در مبایعه‌نامه‌های عمومی تنظیم شود؛ زیرا ممکن است در آینده قابلیت استناد در محاکم قضایی را نداشته باشد.
در تنظیم قرارداد، مهم‌ترین نکته بررسی دقیق حقوقی اسناد ملک است. - در تنظیم عقد به قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده توجه کنید.
- استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک از دفاتر اسناد رسمی به شما کمک می‌کند تا وضعیت مالک و در رهن بودن یا نبودن ملک را متوجه شوید.
- قرارداد پیش فروش آپارتمان باید شامل جزئیات مربوط به نحوه پرداخت اقساط، مبلغ پیش پرداخت و زمان‌بندی تسویه، همچنین مهلت تحویل آپارتمان به صورت مشخص باشد.
- می‌توانید با درج بند فسخ قرارداد در صورت تخلف هر یک از طرفین از تعهدات قراردادی از منافع خود محافظت کنید.
- تعیین زمان‌بندی مشخص برای اخذ پایان کار از شهرداری در اجرای تعهدات نهایی و انتقال سند رسمی نیز برای درج در قرارداد پیشنهاد می‌شود.
- می‌توانید برای تضمین کیفیت مصالح و ساخت، بندی را در قرارداد لحاظ کنید تا در صورت تخلف، امکان پیگیری وجود داشته باشد.
- درج شرط تعدیل قیمت در صورت افزایش غیرمنتظره هزینه‌های ساخت نیز می‌تواند تعادلی حقوقی بین طرفین ایجاد کند.
- پیش‌بینی ضمانت‌نامه بانکی یا چک تضمینی از سوی سازنده، پشتوانه‌ای مطمئن برای اجرای تعهدات او است که می‌توانید در عقد قرارداد لحاظ کنید.
- وضعیت بدهی‌های طرفین به بانک‌ها یا اشخاص ثالث، مسئله‌ای است که برای اطمینان بیشتر باید بررسی شود.
- اگر خریدار قصد انتقال قرارداد به دیگری را دارد، باید این شرط در متن قرارداد پیش‌بینی شود و رضایت فروشنده شرط است.
با توجه به آن‌چه گفته شد، پیچیدگی‌های حقوقی و آثار بلندمدت قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخص است و همین امر باعث شده تا قانون‌گذار الزامات قانونی دقیقی را برای تنظیم این قراردادها پیش‌بینی کند. ما در این صفحه تلاش کردیم به ابعاد مختلف این قرارداد از جمله شرایط و مدارک لازم آن بپردازیم. همچنین در خصوص انواع قراردادها و قوانین مرتبط به آن و چگونگی تنظیم عقد قرارداد، اطلاعاتی را در اختیار شما قرار دادیم. در پایان نیز مباحثی مانند اثبات قرارداد، پیش فروش فسخ قرارداد و نکات مهم در قرارداد پیش فروش را شفاف‌سازی کردیم. امیدواریم که این مطالب به شما کمک کرده و مفید واقع شده باشد.
