بیع چیست؟
بیع در لغت به معنای فروش یا همان خرید و فروش است و در اصطلاح حقوقی با نام عقد بیع به قراردادی گفته می‌شود که به موجب آن، مالی در برابر مال دیگر به طرف دیگری منتقل شود.
در واقع تمامی اشخاص با این عقد در معاملات روزانه خود سروکار دارند و در حال اجرای آن هستند. بنابراین می‌توان گفت عقد بیع مبنای اصلی مبادلات اقتصادی محسوب می‌شود که مانند دیگر عقود، قوانین و مقرراتی برای آن وضع شده است.
از منظر حقوقی عقد بیع از مهم‌ترین عقود معین و از اقسام عقد معوض (عقود غیرمجانی) در قانون مدنی است که به تبعیت از فقه امامیه با این معنا شناخته می‌شود. مطابق با ماده ۳۳۸ قانون مدنی بیع، تملیک عین به ازای عوض معلوم تعریف شده که به معنای قراردادی است که مالکیت یک مال به ازای پرداخت عوض به دیگری منتقل شود.
در عقد بیع یکی از طرفین یعنی فروشنده (بایع)، عین مالی (مبیع) را در ازای مال دیگر یا ثمن که به طور معمول پول است به طرف مقابل خود یا همان مشتری به قصد بیع یعنی معامله، تملیک می‌کند.
در قوانین مدنی هرگاه عوض در معامله پول باشد، آن را بیع و هرگاه پول نباشد آن را عقد معاوضه می‌دانند. همچنین در ماده ۳۴۰ همین قوانین به قصد طرفین معامله اشاره دارد، چه مورد آن معین باشد چه کلی، باید ایجاب و قبول در این عقد به صراحت در معنای بیع یا همان خرید و فروش باشد.
ارائه مشاوره و خدمات حقوقی آنلاینارائه مشاوره و خدمات حقوقی آنلاین
ارکان عقد بیع
ارکان عقد بیع همان عناصر اصلی این قرارداد محسوب می‌شوند که بدون وجود آن، این عقد شکل نمی‌گیرد یا فاقد آثار حقوقی معتبر است. همچنین وجود ایراد در یکی از ارکان عقد، سبب بطلان آن شده یا غیرنافذ می‌شود و اعتبار آن از بین می‌رود. ارکان اصلی عقد بیع در موارد زیر خلاصه می‌شوند:
- ایجاب و قبول: اولین رکن از ارکان عقد بیع، ایجاب و قبول یعنی وجود رضایت واقعی و مشروع بین طرفین یا همان توافق فروشنده و خریدار است. ایجاب به معنای پیشنهاد فروش و اعلام قصد و اراده از طرف فروشنده است و پذیرش پیشنهاد فروش از فروشنده توسط خریدار، مرحله قبول را شکل می‌دهد. به عبارتی طرفین با اهلیت قانونی باید قصد معامله را داشته و وقوع عقد با پیشنهاد و اعلام فروش و پذیرش آن انجام گیرد. ایجاب، قبل از قبول واقع می‌شود و جزو شرایط صحت عقد بیع است که می‌تواند به صورت مکتوب با امضای طرفین یا به صورت لفظی و اشاره باشد.
- متعاملین (خریدار و فروشنده): ۲ طرف اصلی معامله در عقد بیع، یعنی خریدار و فروشنده به عنوان منعقدکنندگان قرارداد یا متعاملین شناخته می‌شوند. بدیهی است که نبود هر کدام، وقوع عقد را ناممکن می‌کند. بایع یا فروشنده و مشتری باید اهلیت داشته، یعنی عاقل، بالغ و رشید باشند که جزو شروط صحت معامله نیز است.
- مبیع (مال مورد معامله): مبیع مالی است که فروشنده به خریدار می‌فروشد یا تعهد به انتقال آن می‌دهد که باید شرایط مال مورد معامله را داشته باشد. همچنین از شرایط صحت معامله نیز معرفی می‌شود. مبیع باید قابلیت خرید و فروش، انتقال و قابلیت تسلیم داشته، معلوم و معین بوده و امکان تحویل آن میسر باشد؛ در غیر این صورت عقد بیع با اشکال مواجه شده و صحیح نیست.
- ثمن (عوض یا بهای معامله): ثمن معامله، همان بهایی است که خریدار در ازای دریافت مبیع، ضمن معامله و عقد به فروشنده پرداخت می‌کند. در واقع ثمن را مشتری به فروشنده می‌پردازد و مبیع یا کالای مورد معامله را فروشنده به خریدار تسلیم می‌کند. ثمن می‌تواند وجه نقد یا مال معادل آن باشد که عدم پرداخت آن توسط خریدار، امکان فسخ معامله توسط فروشنده با استناد به خیار تاخیر ثمن را فراهم می‌سازد.
شرایط صحت عقد بیع
برای این‌که عقد بیع از منظر حقوقی صحیح و معتبر باشد، نیازمند شرایط عمومی صحت معامله است. چنان‌چه در یکی از شروط لازم در انعقاد عقد خللی وارد شود، عقد باطل یا غیرنافذ می‌شود. در این راستا، شروط صحت عقد را می‌توان موارد زیر دانست:
- اراده طرفین بیع یا متعاملین: برای تحقق عقد بیع، طرفین باید قصد جدی برای انجام معامله و رضایت کامل نسبت به مفاد آن داشته باشند. اگر یکی از طرفین با اکراه، فریب یا بدون قصد واقعی معامله را انجام دهد، عقد دچار خدشه می‌شود. بنابراین نبود قصد یا رضایت مشروع، موجب بطلان یا فسخ عقد می‌شود.
- اهلیت داشتن طرفین بیع: طرفین عقد بیع باید از نظر قانونی اهلیت داشته باشند؛ یعنی بالغ، عاقل و رشید باشند تا عقد وجهه قانونی پیدا کند.
- شرایط مورد معامله: مورد معامله باید عمل، کالا یا مالی باشد که طرفین به تحویل، تسلیم و انجام آن متعهد شوند. همچنین باید مالیت داشته و مشروع، موجود، معین و معلوم باشد. ضمن این‌که قابلیت خرید و فروش نیز داشته باشد.
- شرایط جهت معامله: انگیزه‌ای که طرفین برای انجام عقد بیع دارند، جهت معامله گفته می‌شود که باید مشروع باشد؛ در غیر این صورت عقد باطل است. جهت معامله نیازی به ثبت و ذکر در قرارداد ندارد.
آثار عقد بیع
انعقاد عقد بیع آثار حقوقی و الزام‌آوری را برای طرفین به دنبال دارد که در ماده ۱۶۲ قانون مدنی نیز به آن اشاره شده است. آثار این قرارداد در صورت صحت وقوع عقد به قرار زیر هستند:
- اثر تملیکی: از آن‌جا که خلاف قراردادهای تعهدی، عقد بیع در قانون مدنی و فقه امامیه عقدی تملیکی حساب می‌شود به محض وقوع عقد، مشتری مالک مال مورد معامله و خریدار صاحب مبلغ پرداختی است. در واقع حتی اگر مال به خریدار تسلیم و ثمن به فروشنده پرداخت نشده باشد از نظر حقوقی، ثمن متعلق به فروشنده و مال متعلق به خریدار است.
- اثر ضمان معاوضی: عقد بیع مشمول قاعده ضمان معاوضی است؛ یعنی اگر تعهد یکی از بین برود، طرف دیگر نیز حق دارد تعهد متقابل خود را انجام نداده یا معامله را فسخ کند. با این تفاسیر بیع، فروشنده را در قبال مال مورد معامله و خریدار رادر قبال ثمن، ضامن قرار می‌دهد.
- ایجاد تعهد تسلیم مبیع: وقوع عقد بیع فروشنده را موظف می‌کند که مبیعی که مورد معامله قرار گرفته را به خریدار تسلیم کند. در صورت تخلف از این تعهد، خریدار می‌تواند الزام به تسلیم یا فسخ قرارداد را از دادگاه، درخواست داشته باشد.
- ایجاد تعهد پرداخت ثمن: با وقوع عقد بیع، خریدار نیز به طور متقابل ملزم به پرداخت بهای معامله، بدون کم‌و‌کاست به فروشنده می‌شود. در صورت عدم پرداخت ثمن نیز فروشنده حق دارد آن را از خریدار مطالبه یا در شرایط خاص، عقد را فسخ کند.
موارد بطلان بیع
موارد بطلان عقد بیع به طور معمول ناشی از نبود یکی از ارکان اصلی یا شروط صحت عقد است. با باطل شدن بیع به نوعی انگار عقدی منعقد نشده و هیچ تبعاتی برای طرفین وجود نخواهد داشت. ضمن این‌که هیچ الزام یا اثری از انتقال مالکیت یا تعهد هم به‌جای نمی‌گذارد. مهم‌ترین موارد بطلان بیع عبارت‌اند از:
- معین نبودن عین
- مجهول بودن مبیع یا ثمن
- معامله با اشخاص ورشکسته
- نبود قصد و رضایت در معامله
- غیرمشروع بودن موضوع معامله
- معامله فضولی؛ مگر با اجازه مالک
- معامله با افراد در حالت مستی یا بیهوشی
- خرید و فروش اموالی که مالیات و منفعت عقلایی ندارند.
- خرید و فروش اموالی که بایع، قدرت تسلیم و تحویل آن را ندارد.
- معامله با وکیلی که خارج از اختیار قانونی خود، معامله کرده باشد.
- خرید و فروش اموال ممنوعه؛ مانند مال وقفی، مال مرهون، اسلحه، اشیا عتیقه
- عدم اهلیت قانونی؛ مانند معامله با اشخاص محجور بدون اذن ولی و سرپرست قانونی آن‌ها
اوصاف عقد بیع
عقد بیع در نظام حقوقی ایران ویژگی‌ها و اوصاف خاصی دارد که آن را از سایر عقود، متمایز می‌کند. در این خصوص از مهم‌ترین این اوصاف می‌توانیم موارد زیر را نام ببریم:
- تملیکی بودن: بیع، عقد تملیکی شناخته می‌شود که با انعقاد آن مبیع یا مورد معامله از مالکیت فروشنده خارج شده و به تملک خریدار درمی‌آید؛ در نتیجه این قرارداد، انتقال مالکیت مالی مشخص از فردی به فرد دیگر است. البته تحقق تملیکی، منوط به موجود بودن و قابل تملک بودن مبیع است.
- معوض بودن: عقد بیع خلاف عقودی مانند هبه، عقدی معوض است؛ یعنی هر یک از طرفین مالی را در ازای دریافت مال دیگر منتقل می‌کنند؛ در نتیجه طرفین در قبال مالی که به دیگری پرداخت می‌کنند، صاحب مالی دیگر می‌شوند. همین ویژگی باعث می‌شود تا قواعد مربوط به تعادل عوضین و ضمان معاوضی در بیع، جاری باشد.
- لازم بودن: عقد بیع جزو عقود لازم به حساب می‌آید؛ یعنی هیچ یک از طرفین نمی‌توانند به‌جز شرایطی که قانون‌گذار تعریف کرده مانند وجود اختیار فسخ یا توافق، عقد را برهم زنند.
- رضایی بودن: از دیگر ویژگی‌های عقد بیع، رضایی بودن آن است؛ یعنی توافق طرفین برای انعقاد و شکل‌گیری عقد کافی است. به همین دلیل نیازی به تشریفات خاص ندارد؛ مگر در موارد استثنایی مانند فروش اموال غیرمنقول که گاهی قانون رعایت تشریفاتی مانند ثبت را الزامی می‌داند.
انواع عقد بیع
عقد بیع از جهات مختلف مانند نحوه اعلام و پرداخت ثمن و پرداخت مبیع در انواع مختلفی، تقسیم‌بندی می‌شود که هر کدام آثار و تبعات حقوقی متفاوتی دارند. در این قسمت به تشریح انواع و اقسام بیع می‌پردازیم:
- بیع مطلق یا قطعی: عقدی که هیچ قید و شرطی در آن وجود ندارد و قطعی باشد.
- بیع شرط یا بیع خیاری: عقدی که یکی از طرفین به هنگام انعقاد آن، مدتی مشخص را برای فسخ به نفع بایع شرط کند؛ یعنی منوط به تحقق شرطی خاص باشد. نکته این‌که در این قرارداد، اعمال شرط فسخ و طرفی که این حق را دارد، باید به طور دقیق ذکر شود.
- بیع موجل: عقدی که تسلیم مبیع و پرداخت ثمن هر ۲ مدت‌دار باشد و در حال، صورت نگیرد یا به آینده موکول شود.
- بیع حال یا نقد: در این نوع از عقد بیع، تسلیم مبیع و پرداخت ثمن هم‌زمان و به محض انعقاد عقد صورت می‌گیرد. در واقع پرداخت هر ۲ فوری و در حال است و هیچ عجلی برای هیچ یک تعیین نمی‌شود.
- بیع کالی به کالی: در این بیع، هم مبیع و هم ثمن به آینده موکول می‌شود و دارای اجل و زمان است؛ یعنی مبیع و ثمن کلی هستند و فقط اوصاف آن‌ها مشخص است. البته از منظر فقهی این عقد، باطل محسوب می‌شود؛ اما قانون مدنی در خصوص آن سکوت کرده و تنها برخی حقوق‌دانان با استناد به اصل صحت قراردادها یا در قالب ماده ۱۰ قانون مدنی، این بیع را صحیح می‌دانند.
- بیع سلف یا سلم: بیعی که در آن خریدار، ثمن را در حال و با وقوع عقد پرداخت می‌کند؛ اما برای تحویل مبیع، مدت معینی در نظر گرفته می‌شود.
- بیع نسیه: در این عقد بیع تسلیم و تحویل مبیع در حال انجام می‌گیرد؛ اما پرداخت ثمن توسط مشتری موجل است و به آینده موکول می‌شود. این نوع از بیع از اقسام بیع موجل و خلاف بیع سلف است.
- بیع معاوضه یا مضایقه: این بیع نوعی معاوضه کالا به کالا است و مبیع و ثمن هر ۲ عین هستند. البته اگر قصد طرفین از تبادل کالا صرفاً معاوضه باشد، این عقد، عقد معاوضه محسوب می‌شود.
- بیع معاطات: در این عقد بیع در واقع اعمال افراد، نشانگر قصد و اراده آن‌ها و ایجاب و قبول است؛ یعنی بدون گفتن لفظی، عمل داد و ستد به نشانه ایجاب و قبول تلقی می‌شود.
- بیع غرری: به بیعی که یکی از طرفین معامله نسبت به اوصاف یا ذات و ماهیت یا مقدار مورد معامله، جهل داشته یا فریب خورده باشد، بیع غرری می‌گویند و حکم آن باطل است.
- بیع صرف: بیعی که عوض و معوض آن طلا و نقره است و قبض، شرط صحت آن باشد.
- بیع کلی: بیعی که در آن وصف مبیع، معین و قابل صدق بر مصادیق مختلف باشد.
- بیع محاباتی: عقد بیعی که اختلاف قیمت مبیع و ثمن آشکار بوده و تعادلی در ارزش عوضین وجود نداشته باشد؛ به شرط آن‌که طرفین از عدم تعادل ارزش، آگاه باشند و با علم و اطلاع عقد واقع شود.
- بیع تولیه: یکی دیگر از اقسام بیع که فروشنده قیمت کالای اصلی را با هزینه‌های اضافه بر کالا به عنوان قیمت نهایی از مشتری گرفته و مشتری در جریان این افزایش است.
- بیع متقابل یا معاملات دوجانبه: از دیگر انواع بیع که در بستر بین‌المللی انجام و یکی از طرفین متعهد به سرمایه‌گذاری می‌شود و طرف دیگر، محلی را برای انجام پروژه مهیا می‌کند.
- بیع مساومه: عقد بیعی که در آن بایع و فروشنده با توافق یکدیگر، بها و ثمن قابل پرداخت برای مبیع را مشخص می‌کنند.
- بیع مرابحه: بیعی که فروشنده قیمت اصلی را به مشتری اعلام می‌کند؛ اما بهایی بیشتر از قیمت اصلی به او می‌فروشد.
- بیع مواضعه: خلاف بیع مرابحه در این عقد، فروشنده با اعلام قیمت اصلی کالا را با قیمتی کم‌تر از آن می‌فروشد؛ مانند تخفیفات اعمالی بر کالاها که برای مشتری در نظر گرفته می‌شود.
ما در این قسمت انواع عقد بیع را توضیح دادیم؛ اما این نکته را هم بدانید که انواع بیع از نظر نحوه پرداخت ثمن و مبیع به ۴ دسته نقد، کالی به کالی، سلم یا سلف و نسیه تقسیم‌بندی می‌شوند که همگی بر اساس زمان تسلیم و تحویل مبیع و پرداخت ثمن است. همچنین در گروه‌بندی دیگر، انواع بیع از جهت اعلام ثمن هستند که به ۴ گروه مساومه، مرابحه، موازضه و تولیه تقسیم می‌شوند که مبنای آن نحوه و شیوه اعلام و تعیین ثمن از سمت بایع است.
نکات و توصیه‌های حقوقی مهم عقد بیع
با وجود این‌که وقوع عقد بیع به وفور در روابط مالی افراد دیده می‌شود؛ اما اشتباه در این معاملات می‌تواند خسارات جبران‌ناپذیری در پی داشته باشد و این امر آغازی برای کشمکش و طرح دعوا شود. بنابراین هشدارهای حقوقی در خصوص این موضوع می‌تواند به کاهش اختلافات و آسیب‌های مالی احتمالی، کمک کند. در ادامه لیستی از مهم‌ترین نکات در این باره را به شما یادآوری می‌کنیم:
- قبل از انعقاد عقد بیع، مالکیت قانونی بایع بر مبیع را بررسی کنید.
- برای پیشگیری از کلاهبرداری و فروش مال غیر، طرفین معامله باید از اصالت اسناد هویتی مطمئن شوند.
- مبهم یا مجهول بودن مبیع، موجب بطلان عقد می‌شود.
- ثمن یا بهای معامله باید معلوم و مشخص باشد تا زمینه‌ساز اختلاف در آینده نشود.
- عدم تعیین زمان تحویل مبیع یا پرداخت ثمن می‌تواند موجب تاخیر یا حتی فسخ عقد شود.
- مشاوره گرفتن افراد از بهترین وکیل تهران برای قراردادها و معاملات ملکی یا تجاری یک روش مطمئن و بدون دردسر است که می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات حقوقی در آینده، جلوگیری کند. این وکلا با تنظیم دقیق عقد بیع، مفاد قرارداد و درج شروط لازم، احتمال هر خطایی را از بین می‌برند. بنابراین مشاوره‌های حقوقی در این خصوص را فراموش نکنید.
با توجه به آن‌چه گفته شد، بی‌شک عقد بیع با ساختار حقوقی خود از یک توافق و خرید و فروش ساده، پیچیده‌تر است که تعهداتی را برای طرفین ایجاد می‌کند. بنابراین برای انجام معاملات و عقد قراردادها باید آگاهی کامل در خصوص آثار و عواقب آن داشته باشید.
ما سعی کردیم در این صفحه ارکان، شرایط صحت، اوصاف و آثار این عقد را بررسی کنیم و از موارد بطلان بیع نیز اطلاعاتی را در اختیار شما قرار دهیم. همچنین انواع این عقد را از جهات مختلف معرفی کردیم و مهم‌ترین نکات در این باره را با شما به اشتراک گذاشتیم. امیدواریم که این مطالب تمامی ابهامات شما را رفع کرده باشد.