دعاوی ثبتی چیست؟
دعاوی ثبتی یکی از پیچیده‌ترین و در عین حال مهم‌ترین مسائل حقوقی در نظام قضایی به شمار می‌آیند. پیرامون این مبحث باید بدانید که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ایجاد، اعتباردهی و سامان دادن به اسناد رسمی و املاک فعالیت می‌کند.
این سازمان زیر مجموعه قوه قضاییه است و به ثبت املاک و اسناد رسمی می‌پردازد تا اعتبار قانونی داشته باشند. به عبارت دیگر هر دارایی یا سند رسمی زمانی وجاهت قانونی پیدا می‌کند که در دفاتر رسمی ثبت شود. در همین خصوص در فرایند ثبت، اجرا یا اعمال تغییرات در اسناد و املاک گاهی اختلافاتی میان اشخاص و سازمان ثبت به وجود می‌آید که در قالب دعاوی ثبتی مطرح می‌شوند.
جهت دریافت مشاوره حقوقی آنلاین کلیک کنید جهت دریافت مشاوره حقوقی آنلاین کلیک کنید
در واقع هر دعوایی که به نحوی با روند ثبتی یا اقدامات اداری سازمان ثبت گره خورده باشد در گروه دعاوی ثبتی قرار می‌گیرد که مسیر پیگیری حقوقی خاصی دارد. این دعاوی ممکن است از ابتدایی‌ترین مراحل ثبت ملک آغاز شوند و تا آخرین مراحل حقوقی ادامه پیدا کنند.
نکته این است که ثبت اولیه یک ملک مسکونی یا تجاری برای رسمی شدن مالکیت، پیش نیاز است و اقداماتی نظیر افراز، تفکیک، انتقال رسمی، صدور سند مالکیت، اصلاح حدود و موقعیت ملک یا حتی اجرای مفاد اسناد بعد از آن لازم‌الاجرا می‌شود. هر کدام از این مراحل می‌تواند محل بروز اختلاف و شکل‌گیری دعوا باشد.
بخش عمده‌ای از دعاوی ثبتی مرتبط با اختلافات مربوط به مالکیت، معاملات ملکی، حدود، حقوق ارتفاقی یا اعتبار اسناد رسمی است. در مواردی نیز مسائل مربوط به ارث و انتقال قهری املاک میان وراث، باعث بروز اختلاف حقوقی در مسیر ثبت یا تغییر سند می‌شود.
حتی گاهی در جریان اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا مانند مهریه و قراردادهای رسمی، اختلاف حقوقی از سوی متعهد زمینه‌ساز دعوای ثبتی است. بنابراین این دعاوی فقط محدود به ثبت املاک نیست، بلکه هرگونه تعارض در خصوص اسناد رسمی و حقوق افراد در مواجهه با سازمان ثبت اسناد را در بر می‌گیرد.
انواع دعاوی ثبتی
دعاوی ثبتی به طور کلی در ۲ حوزه ثبت املاک و ثبت اسناد دسته‌بندی می‌شوند. این دعاوی بسته به موضوع اختلاف، مرحله ثبت که با مشکل مواجه شده و نوع سند یا ملک درگیر، شکل می‌گیرند.
از اعتراض به ثبت ملک گرفته تا ابطال سند رسمی هر کدام از این دعاوی مقررات، آثار حقوقی و روند رسیدگی متفاوتی دارند. در ادامه ابتدا به بررسی انواع دعاوی ثبت املاک و بعد از آن به بررسی انواع دعاوی ثبت اسناد می‌پردازیم.
انواع دعاوی ثبت املاک
دعاوی ثبتی در حوزه ثبت املاک اغلب حول محور اختلافات در ثبت اولیه ملک، صدور سند مالکیت، تفکیک، افراز یا معامله املاک هستند. این دعاوی نقش مهمی در حفظ حقوق مالکانه افراد دارد و رسیدگی دقیق و تخصصی مراجع قضایی را می‌طلبد. در ادامه برخی از انواع دعاوی ثبت املاک را معرفی می‌کنیم:
- ابطال سند مالکیت
- معامله معارض
- اعتراض به ثبت ملک
- دعوای ابطال سند رسمی ملک یا قرارداد رسمی ثبت
- اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک
- الزام به تفکیک ملک
انواع دعاوی ثبت اسناد
در کنار ثبت املاک، بسیاری از اختلافات در دعاوی ثبتی در حوزه ثبت اسناد رسمی به وجود می‌آیند. بیشتر این دعاوی مرتبط با تنظیم، اعتبار، اعتراض یا اجرای اسناد رسمی نظیر قراردادها یا سندهای مشاع هستند که رسیدگی به آن‌ها مقررات ثبتی و تشریفات قانونی متفاوتی دارد. در ادامه برخی از انواع دعاوی ثبت اسناد را معرفی و بررسی می‌کنیم:
- اعتراض به ثبت سند: اگر سندی در دفترخانه یا اداره ثبت به نحوی تنظیم و ثبت شود که مغایر با قانون یا ناقض حقوق شخص ثالث باشد، آن شخص می‌تواند نسبت به ثبت سند اعتراض کند.
- دعوای تقسیم یا فروش اموال مشاع: در شرایطی که چند نفر در مالی به صورت مشاع شریک باشند و امکان تقسیم توافقی وجود نداشته باشد، هر شریک می‌تواند از دادگاه بخواهد مال مشاع تقسیم یا در صورت عدم امکان، فروخته شود.
- افراز ملک مشاع: افراز به معنای جداسازی سهم مشاع شرکا از یکدیگر است. اگر افراز توافقی ممکن نباشد، ذی‌نفع می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه، تقاضای افراز ملک مشاع را کند.
- دستور فروش ملک مشاع: در صورتی که ملک قابل افراز نباشد یا تقسیم آن موجب ضرر شود، شرکا می‌توانند با طرح دعوا از دادگاه تقاضای صدور دستور فروش داشته باشند.
- اعتراض به تقسیم در واحد ثبتی: اگر ملکی در واحد ثبت اسناد بین چند نفر تقسیم شده باشد، ولی یکی از اشخاص آن را غیرمنصفانه یا خلاف قوانین بداند، می‌تواند به آن اعتراض کند.
دعاوی ملکی ثبتی
دعاوی ملکی ثبتی به اختلافات و مسائل مرتبط با ثبت رسمی املاک، تنظیم اسناد، مالکیت و اجرای مفاد آن‌ها اختصاص دارد. در فرایند ثبت یک ملک یا انتقال آن از طریق سند رسمی هرگونه خلل، مغایرت یا تخلف می‌تواند زمینه‌ساز شکل‌گیری این گونه دعاوی شود.
به طور معمول این مشکلات زمانی رخ می‌دهند که روند ثبت یا نقل و انتقال ملک با چالش‌های حقوقی همراه شود. اهمیت این دعاوی به این دلیل است که ثبت رسمی ملک در اثبات مالکیت و پیشگیری از معاملات معارض، پیش نیاز است.
در بسیاری مواقع دعاوی ثبتی به دلیل اشتباهات در تنظیم یا ثبت اسناد، استفاده از اسناد جعلی یا بی‌توجهی به مقررات ثبتی به وجود می‌آیند. گاهی نیز اختلاف میان چند مدعی بر مالکیت یا تداخل حدود املاک باعث بروز مشکلات می‌شود که تنها از طریق مراجع قضایی قابل حل است.
به هر حال هرگونه سهل‌انگاری در این خصوص می‌تواند منجر به خسارات مالی سنگین، بی‌اعتباری معاملات و حتی بروز دعاوی کیفری شود. به همین دلیل دعاوی ملکی ثبتی نه تنها برای احقاق حق افراد، بلکه برای تضمین امنیت حقوقی در بازار املاک به طور خاص رسیدگی می‌شوند.
دعاوی ثبتی ملکی می‌توانند مرتبط با املاک مسکونی، تجاری، صنعتی، باغ یا حتی اراضی کشاورزی باشند که هر یک به موجب قوانین خاص خود نیازمند رعایت ضوابط ثبتی مشخصی هستند. از آن‌جا که بخش قابل توجهی از سرمایه و منافع افراد در املاک نهفته است، هرگونه نقص، اشتباه، تعارض یا وقفه در روند ثبت و اسناد می‌تواند خسارات جبران‌ناپذیری به همراه داشته باشد. در نهایت نیز این اختلافات منجر به شکل‌گیری دعوای حقوقی یا ثبتی بین افراد و نهادهای ذی‌ربط می‌شود.
مهم‌ترین دعاوی ملکی ثبتی
با توجه به تنوع مسائل حقوقی در حوزه ثبت املاک، دعاوی ملکی ثبتی به شکل‌های مختلفی بروز می‌کنند. نوع دعوا به موضوع اختلاف، نحوه تنظیم اسناد، میزان تعارض در مالکیت و حتی نحوه اجرای مقررات ثبتی بستگی دارد. این دعاوی می‌توانند در مراحل اولیه ثبت یا پس از صدور سند یا هنگام اجرای مفاد اسناد رسمی طرح شوند. در ادامه مهم‌ترین دعاوی ملکی ثبتی را تشریح می‌کنیم:
- دعاوی ابطال اجراییه ثبتی املاک: در صورتی که اجراییه از سوی اداره ثبت خلاف واقع یا بدون رعایت مفاد سند رسمی صادر شده باشد، شخص متضرر می‌تواند درخواست ابطال آن را مطرح کند.
- دعاوی الزام به تفکیک: زمانی که یکی از شرکا یا خریداران ملکی بخواهد بخش خاصی از ملک مشاع را جدا کرده و سهم خود را مشخص کند، می‌تواند با طرح دعوای الزام به تفکیک خواستار حقوق خود باشد.
- دعاوی توقیف عملیات اجرایی: اگر ذی‌نفع نسبت به روند اجرای سند رسمی در واحد اجرای ثبت اعتراض داشته باشد، می‌تواند با ارائه دلایل قانونی درخواست توقیف عملیات اجرایی را مطرح کند.
- دعاوی ابطال مراحل ثبتی: در صورتی که عملیات ثبت ملک از ابتدا با تخلف همراه بوده یا حقوق اشخاص ثالث نادیده گرفته شده باشد، ذی‌نفع می‌تواند ابطال تمام یا بخشی از مراحل ثبتی را درخواست کند.
- دعاوی ابطال سند مالکیت معارض: در مواردی که برای یک ملک ۲ سند مالکیت با اطلاعات متفاوت صادر شود و چه به صورت کلی چه جزئی از نظر حدود ملک یا حقوق ارتفاقی تعارض داشته باشند، صاحب سند صحیح یا مقدم می‌تواند دعوای ابطال سند معارض را مطرح کند.
- اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک: اگر در جریان ثبت یا اجرای سند رسمی، حقی به عنوان حق‌الارتفاق برای ملک در نظر گرفته شود که مالک با آن مخالف باشد، می‌تواند نسبت به آن اعتراض کند. حق ارتفاقی مواردی مانند حق‌العبور یا حق‌المجری آب در ملک است.
- دعوای افراز ملک: دعوای افراز ملک زمانی مطرح می‌شود که چند نفر در ملک مشاع مالک باشند و یکی از آن‌ها قصد جداسازی سهم خود را داشته باشد. اگر ملک قابل افراز باشد از طریق واحد ثبتی یا دادگاه تقسیم‌بندی انجام می‌گیرد؛ در غیر این صورت بعد از فروش، وجوه حاصله میان شرکا تقسیم می‌شود.
- دعاوی اعتراض به ثبت: زمانی که شخصی نسبت به ثبت یک ملک برای فرد دیگری اعتراض دارد، می‌تواند دعوای اعتراض به ثبت را مطرح کند. این اعتراض بنابر دلایلی مانند ادعای مالکیت بر بخشی از ملک، اشتباه در ثبت، اقدامات غیرقانونی مالک در جریان ثبت یا تضاد در اسناد رسمی شکل می‌گیرد.
- دعاوی ابطال سند رسمی: این دعوا زمانی مطرح می‌شود که سند مالکیتی بدون رعایت تشریفات قانونی یا به استناد اسناد غیر معتبر صادر شده باشد. در این دعوا، خواهان مدعی است که صدور سند خلاف واقع یا مقررات انجام شده است.
انواع مختلف دعوای ابطال اجراییه ثبتی
زمانی که شخص مدعی باشد اجراییه صادر شده توسط اداره ثبت خلاف قانون یا خارج از حدود مفاد سند رسمی بوده و نباید اجرا شود، می‌تواند دعوای ابطال اجراییه ثبتی را مطرح کند. این دعوا از مهم‌ترین روش‌های دفاع در برابر اجرای غیرقانونی یا ناعادلانه اسناد رسمی است. با توجه به دلایل و مستندات حقوقی، این نوع از دعاوی ثبتی می‌تواند اشکال مختلفی داشته باشد که در ادامه به توضیح آن‌ها می‌پردازیم:
- ابطال اجراییه ثبتی ناشی از قراردادهای بانکی: در شرایطی ممکن است بانک با استناد به قرارداد رسمی، درخواست صدور اجراییه ثبتی برای دریافت مطالبات خود دهد. اگر قرارداد بانکی فاقد شرایط لازم برای اجرا از طریق ثبت باشد، متعهد می‌تواند دعوای ابطال اجراییه را مطرح کند.
- ابطال اجراییه ثبتی به دلیل مخالفت با قانون: چنان‌چه اجراییه‌ای صادر شده باشد که مفاد آن با مقررات قانونی در تضاد باشد، متضرر می‌تواند ابطال آن را از دادگاه بخواهد.
- ابطال اجراییه ثبتی به علت تعارض با مفاد سند رسمی: گاهی اجراییه صادر شده از سوی اداره ثبت فراتر از آن چیزی است که در سند رسمی تصریح شده یا حتی با آن مغایرت دارد. در چنین شرایطی، متعهد یا ذی‌نفع می‌تواند با استناد به مفاد دقیق سند، دعوای ابطال اجراییه را در دادگاه صالح مطرح کند.
مرجع صالح رسیدگی به دعاوی ثبتی
رسیدگی به دعاوی ثبتی بر عهده مراجع مختلفی است که بسته به نوع دعوا و موضوع اختلاف، صلاحیت رسیدگی دارند. هیئت نظارت ثبت یکی از این مراجع است که طبق قانون به اختلافات مربوط به ثبت اسناد و املاک، اشتباهات ثبتی و مشکلات ناشی از ثبت اولیه ملک رسیدگی می‌کند.
صلاحیت این هیئت محدود به موارد خاص بوده و آراء آن قابلیت تجدید نظر در مرجع بالاتری به نام شورای عالی ثبت را دارند. در واقع این مراجع به حل‌وفصل اختلافات شکلی و ماهوی ناشی از عملیات ثبتی می‌پردازند؛ اما گاهی صلاحیت دعاوی به عهده محاکم قضایی قرار می‌گیرد.
شورای عالی ثبت نیز یکی دیگر از مراجع صالح رسیدگی به دعاوی ثبتی است که به عنوان مرجع تجدید نظر نسبت به آراء صادره از هیئت نظارت شناخته می‌شود. طبق ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت این شورا تنها مرجعی است که امکان بررسی مجدد تصمیمات هیئت نظارت را دارد و به نوعی نقش ناظر عالی را در فرایندهای ثبت ایفا می‌کند. در کنار این مراجع اداری، حل اختلافات برخی دعاوی مربوط به مالکیت مانند تصرف عدوانی به عهده مراجع قضایی و دادگاه‌های عمومی قرار می‌گیرد.
نکات حقوقی مطالبه مهریه از طریق اجرای ثبت
یکی از روش‌های اقدام سریع برای مطالبه مهریه از طریق اجرای ثبت است؛ چراکه سند ازدواج از نظر قانون یک سند رسمی لازم‌الاجرا محسوب می‌شود که قابلیت اجرایی مانند دیگر اسناد مالی و رسمی را دارد.
برای مطالبه مهریه، زوجه باید با در دست داشتن مدارک شناسایی و اصل سند ازدواج یا رونوشت آن به دفترخانه‌ای که سند عقد در آن تنظیم شده، مراجعه کند و درخواست صدور اجراییه نسبت به مهریه را داشته باشد.
در چنین شرایطی سردفتر، اقدام به صدور اخطاریه اجرای سند رسمی کرده و آن را برای پیگیری به اداره ثبت ارسال می‌کند. بر این اساس روند اجرایی مهریه مطابق مقررات ثبتی شروع و امکان توقیف اموال زوج فراهم می‌شود. در این بخش ما برخی از نکات مهم در خصوص مطالبه مهریه از طریق اجرای ثبت را ارائه کرده‌ایم:
- زوجه می‌تواند هم‌زمان با تقاضای اجراییه، اموال زوج را هم معرفی کند تا روند توقیف سریع‌تر انجام گیرد.
- توقیف از طریق بانک مرکزی، راهور ناجا و اداره ثبت اسناد، هم‌زمان امکان‌پذیر است.
- مطابق با ماده ۱۱۳ قانون برنامه پنجم توسعه، ادارات مربوطه موظف هستند بلافاصله پس از درخواست اجرا، نسبت به شناسایی و توقیف اموال زوج اقدام کنند.
- بعد از صدور اجراییه، اداره ثبت وظیفه دارد اخطاریه‌ای رسمی برای زوج ارسال کرده تا ظرف مدت مقرر شده برای پرداخت بدهی خود اقدام کند.
- عدم پرداخت مهریه بعد از اخطاریه اجراییه می‌تواند منجر به توقیف اموال منقول و غیرمنقول زوج شود.
با توجه به آن‌چه گفته شد، رسیدگی به دعاوی ثبتی یکی از محورهای اصلی احقاق حقوق افراد در حوزه معاملات، مالکیت و تنظیم اسناد شناخته می‌شود که به طور خاص مورد توجه قانون‌گذار قرار گرفته است. به همین دلیل ما این صفحه را به این موضوع اختصاص دادیم و به طور کامل به تشریح و معرفی انواع دعاوی ثبتی پرداختیم. همچنین انواع دعاوی ثبت املاک و ثبت اسناد را معرفی و تشریح کردیم. در صورت تمایل، می‌توانید از تجربیات و دانش بهترین وکیل ملکی تهران هم استفاده کنید.
علاوه‌بر این اطلاعاتی در خصوص مهم‌ترین دعاوی ملکی ثبتی و انواع مختلف دعاوی ابطال اجراییه ثبتی با شما به اشتراک گذاشتیم. در پایان نیز ضمن معرفی مرجع صالح رسیدگی، نکات حقوقی مهم در خصوص مطالبه مهریه از طریق اجرای ثبت را شفاف‌سازی کردیم. امیدواریم که این نوشتار برای شناخت کامل این مفاهیم موثر واقع شود و به شما کمک کند.
