دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک چیست؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، نوعی پروسه حقوقی است که زمانی مطرح می‌شود که طرفین، معامله‌ای مبنی بر خرید و فروش ملک انجام داده‌اند، اما فروشنده از تنظیم سند رسمی به نام خریدار خودداری می‌کند.
در واقع، این دعوا زمانی طرح می‌شود که خریدار تمام یا بخشی از ثمن معامله را پرداخت کرده است و انتظار دارد سند مالکیت به نام او صادر شود، اما فروشنده با وجود تعهدی که داشته است، از انجام این کار امتناع می‌ورزد.
اهمیت این نوع دعوا در آن است که سند رسمی تنها مدرک قابل استناد در مالکیت یک ملک است و بدون آن، خریدار نمی‌تواند از حقوق مالکانه خود به طور کامل بهره‌مند شود.
بنابراین، طرح این دعوا به خریدار این امکان را می‌دهد تا از طریق مراجع قضایی، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کند و بدین ترتیب، مالکیت قانونی ملک را به نام خود ثبت نماید.
انواع دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک
دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک دارای انواع مختلفی است که هر حوزه آن قوانین مربوط به خود را دارد و در ادامه ما انواع دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی را نام بردیم و در رابطه با هر نوع توضیحاتی مفید ارائه نمودیم:
الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن نوعی از دعاوی حقوقی است که زمانی مطرح می‌شود که ملکی که موضوع معامله قرار گرفته، قبلاً در رهن بانک یا فرد دیگری باشد.
در این شرایط، خریدار با وجود پرداخت ثمن معامله و وجود قرارداد معتبر، با مشکل تنظیم سند رسمی به نام خود مواجه می‌شود. زیرا تا زمانی که رهن از روی ملک برداشته نشود، امکان انتقال مالکیت به نام شخص دیگری وجود ندارد.
در این نوع دعاوی، خریدار معمولاً دو خواسته را مطرح می‌کند:
- اولاً، الزام فروشنده به فک رهن ملک و پرداخت بدهی به بانک یا مرتهن.
- ثانیاً، الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام خریدار.
دادگاه پس از بررسی ادعاهای طرفین و دلایل آن‌ها، در صورتی که حق با خریدار باشد، حکم به الزام فروشنده به انجام تعهداتش خواهد داد.
لازم به ذکر است که در این نوع دعاوی، معمولاً بانک یا مرتهن نیز به عنوان یکی از طرفین دعوا حضور خواهد داشت.
الزام به تنظیم سند رسمی در قرارداد پیش فروش ساختمان
الزام به تنظیم سند رسمی در قرارداد پیش فروش ساختمان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در قرارداد پیش فروش ساختمان در کنار دعاوی مربوط به تصرف عدوانی و خلع ید از رایج‌ترین دعاوی در حوزه املاک است.
زمانی که فردی ملکی را پیش‌خرید می‌کند، انتظار دارد پس از تکمیل ساختمان، سند رسمی آن به نامش صادر شود. اما گاهی پیش می‌آید که فروشنده از تنظیم سند امتناع می‌کند.
در این حالت، خریدار می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید.
اهمیت این دعوا در آن است که سند رسمی تنها مدرک قانونی مالکیت است و بدون آن، خریدار نمی‌تواند از حقوق مالکانه خود به طور کامل بهره‌مند شود.
همچنین، با توجه به نوسانات قیمت مسکن، عدم صدور سند رسمی می‌تواند خسارات زیادی را به خریدار وارد کند. بنابراین، طرح این دعوا به خریدار این امکان را می‌دهد تا از طریق مراجع قضایی، حق قانونی خود را مطالبه کند و به مالکیت ملک مورد نظر برسد.
در پروژه‌های مشارکت در ساخت نیز احتمال بروز مشکلاتی از این دست وجود دارد، بنابراین پیش از اینکه درگیر دعاوی مشارکت در ساخت شوید، باید حتما با بهترین وکیل مشارکت در ساخت تهران جلسه مشاوره داشته باشید.
الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک مشاعی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک مشاعی، نوعی پروسه حقوقی است که زمانی مطرح می‌شود که فردی سهم مشاعی از یک ملک را خریداری کرده و فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال آن سهم به نام خریدار خودداری می‌کند.
در این نوع دعوا، خواهان (خریدار) از دادگاه درخواست می‌کند تا فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال سهم مشاعی به نام او کند. اهمیت این دعوا در آن است که سند رسمی تنها مدرک قابل استناد برای اثبات مالکیت است.
بدون سند رسمی، خریدار نمی‌تواند از حقوق مالکانه خود به طور کامل بهره‌مند شود. همچنین، تنظیم سند رسمی، مشخصات مالک و سهم او را در دفتر املاک به ثبت می‌رساند و از بروز اختلافات بعدی جلوگیری می‌کند.
بنابراین، طرح این دعوا به خریدار این امکان را می‌دهد تا از طریق مراجع قضایی، حق قانونی خود را مطالبه کرده و مالکیت خود را بر سهم مشاعی به رسمیت بشناساند.
دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه‌ای
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه‌ای زمانی مطرح می‌شود که طرفین، معامله‌ای مبنی بر خرید و فروش ملک به صورت قولنامه‌ای انجام داده‌اند، اما فروشنده از تنظیم سند رسمی به نام خریدار خودداری می‌کند.
در چنین مواردی، خریدار می‌تواند با طرح این دعوا در دادگاه، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید.
شرایط طرح این دعوا وجود قرارداد معتبر قولنامه‌ای، پرداخت تمام یا بخشی از ثمن معامله و امتناع فروشنده از تنظیم سند است.
دادگاه پس از بررسی ادعاهای طرفین و با توجه به مدارک ارائه شده، حکم لازم را صادر خواهد کرد. در صورتی که حکم به نفع خریدار صادر شود، فروشنده مکلف خواهد بود تا در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و سند رسمی ملک را به نام خریدار تنظیم نماید.
در غیر این صورت، دادگاه می‌تواند حکم به فروش اجباری ملک صادر کند. در روند این پرونده، از مشورت با بهترین وکیل ملکی غرب تهران و سایر نقاط تهران غافل نشوید.
شرایط طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، وجود شرایط خاصی الزامی است. این شرایط به منظور تضمین حقوق هر دو طرف معامله و اطمینان از مشروعیت درخواست، تعیین شده‌اند.
از جمله مهم‌ترین این شرایط می‌توان به وجود یک قرارداد معتبر بین خریدار و فروشنده اشاره کرد. این قرارداد می‌تواند به صورت مبایعه‌نامه یا صلح‌نامه باشد.
در این قرارداد باید به صراحت به تعهد طرفین برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی اشاره شده باشد.
همچنین، الزامی است که فروشنده مالک قانونی ملک بوده و ملک مورد معامله قابلیت نقل و انتقال داشته باشد. به عبارت دیگر، ملک نباید در رهن یا توقیف باشد.
علاوه بر این، خریدار باید آمادگی پرداخت مابقی ثمن معامله را در دفترخانه داشته باشد و عدم حضور فروشنده در دفترخانه، دلیل اصلی طرح این دعوا باشد.
اهمیت رعایت این شرایط در آن است که با تضمین وجود یک قرارداد معتبر و مشخص کردن تعهدات طرفین، امکان هرگونه سوءاستفاده از روند قضایی کاهش می‌یابد.
همچنین، با بررسی مالکیت قانونی فروشنده و قابلیت نقل و انتقال ملک، از وقوع معاملات غیرقانونی و تضییع حقوق اشخاص ثالث جلوگیری می‌شود.
به طور خلاصه، رعایت این شرایط، زمینه را برای رسیدگی عادلانه به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و احقاق حقوق خریدار فراهم می‌سازد.
شرایط عمومی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
برای دعوی الزام به تنظیم سند رسمی شرایطی باید وجود داشته باشد که این شرایط (از جنبه عمومی) به شرح ذیل است:
خواهان (فردی که مطرح کننده این دعواست و می‌خواهد سند رسمی ثبت شود) باید در معامله حکم خریدار را داشته باشد و ملک متعلق به او باشد.
خواهان باید در سامانه ثنا پیش از طرح دعوی ثبت نام کرده باشد و نسبت به ارائه دادخواستِ الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کند.
خواهان مجموعه شرایط لازم برای طرح یک دعوی حقوقی را داشته باشد!
شرایط اختصاصی طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک
همانطور که طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی دارای شرایط عمومی بود، شرایط خاص نیز دارد که این شرایط عبارتند از:
- موجود بودن قراردادِ معامله صورت گرفته
- اثبات مالکیت فرد فروشنده ملک
- در رهن نبودن ملک (چه برای اشخاص حقیقی چه حقوقی)
- توقیف نبودن ملک
- عدم اقدام به تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده در دفترخانه
- آماده بودن باقی مانده پول یا مالی که قرار است خریدار به فروشنده بابت ملک بدهد.
- گرفتن گواهی پایان کار از شهرداری و صورت مجلس تفکیکی برای ملک نوساز
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی، زمانی مطرح می‌شود که فروشنده ملک، پس از دریافت وجه، از تنظیم سند رسمی به نام خریدار خودداری کند.
برای طرح این دعوا، ارائه مدارک زیر الزامی است:
- کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان (خریدار): جهت اثبات هویت و شخصیت حقوقی خواهان دعوا.
- اصل قرارداد خرید و فروش: این قرارداد، سند اصلی معامله است و حاوی تمامی جزئیات مربوط به ملک، قیمت، شرایط پرداخت و تعهدات طرفین است.
- کپیِ برابر اصل قرارداد خرید و فروش: جهت پیوست به دادخواست.
- گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه: این گواهی نشان می‌دهد که فروشنده علیرغم دعوت رسمی، برای تنظیم سند در دفترخانه حاضر نشده است.
- اظهارنامه: اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفترخانه به فروشنده ابلاغ شده باشد، تصویر برابر اصل شده آن باید پیوست دادخواست شود.
- مصداق گواهی پرداخت ثمن معامله: این مدرک می‌تواند فیش واریز، رسید بانکی یا هر سند دیگری باشد که نشان دهد خریدار وجه ملک را پرداخت کرده است.
- سند مالکیت فروشنده: این سند نشان می‌دهد که فروشنده در زمان فروش، مالک قانونی ملک بوده است.
گواهی پایان کار و عدم خلاف شهرداری - استعلام ثبتی ملک: این استعلام نشان می‌دهد که ملک مورد معامله، دارای سابقه ثبتی بوده و هیچگونه ممنوعیتی برای نقل و انتقال آن وجود ندارد.
- وکالتنامه: در صورتی که وکیل به جای خریدار اقدام به طرح دعوا کند، ارائه وکالتنامه الزامی است.
- دادخواست: ارائه دادخواستی که به طور دقیق و با ذکر دلایل و مستندات، خواسته خواهان (الزام به تنظیم سند رسمی) را بیان می‌کند.
مراحل و نحوه رسیدگی دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
همانطور که گفتیم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، یکی از دعاوی رایج در حوزه املاک است که زمانی مطرح می‌شود که فروشنده ملک، پس از دریافت وجه، از تنظیم سند رسمی به نام خریدار خودداری کند.
برای پیگیری این دعاوی، مراحل مشخصی وجود دارد که در ادامه به تفصیل توضیح داده می‌شود:
- ثبت دادخواست در سامانه ثنا: اولین قدم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت دادخواست در سامانه ثنا است. خواهان (خریدار) باید دادخواستی مبنی بر این موضوع تهیه کند و در آن به طور دقیق خواسته خود (الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی) را مطرح نماید. همچنین، باید کلیه مدارک مرتبط با معامله از جمله قرارداد خرید و فروش، فیش واریز وجه، گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه و سایر اسناد را به صورت الکترونیکی به دادخواست پیوست کند.
- بررسی مدارک و تعیین وقت رسیدگی: پس از ثبت دادخواست، پرونده به یکی از شعب دادگاه ارسال می‌شود. دادگاه پس از بررسی اولیه مدارک، نسبت به تعیین وقت رسیدگی اقدام می‌نماید. در این مرحله، دادگاه به این موضوع رسیدگی می‌کند که آیا مدارک ارائه شده توسط خواهان کافی و معتبر است یا خیر و آیا شرایط قانونی برای طرح این دعوا فراهم است یا خیر.
- برگزاری جلسه دادرسی: در جلسه دادرسی، طرفین دعوا (خواهان و خوانده) به همراه وکلای خود در دادگاه حاضر می‌شوند. در این جلسه، خواهان دلایل و مستندات خود را ارائه می‌دهد و خوانده نیز دفاعیات خود را مطرح می‌کند. دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین و بررسی مدارک، تصمیم نهایی خود را اتخاذ می‌نماید.
- صدور رای: پس از پایان جلسه دادرسی، دادگاه رای خود را صادر می‌کند. در صورتی که دادگاه به این نتیجه برسد که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی به نام خریدار است، حکم به الزام وی به تنظیم سند صادر خواهد کرد. در غیر این صورت، حکم به رد دعوی خواهان صادر می‌شود.
- اعتراض به رای: هر یک از طرفین دعوا در صورتی که به رای صادره اعتراض داشته باشند، می‌توانند ظرف مهلت قانونی مقرر، نسبت به آن اعتراض کنند. اعتراض به رای صادره باید به دادگاهی که رای را صادر کرده است، تقدیم شود.
- اجرای حکم: در صورتی که رای دادگاه قطعی شود و طرفین به آن اعتراضی نکنند یا اعتراض آن‌ها مردود شود، حکم قابل اجرا خواهد بود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صلاحیت کجاست؟
رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است و موارد حقوقی این موضوع باید در این دادگاه مورد بررسی قرار گیرد!
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
هزینه‌های طرح دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
محاسبه دقیق هزینه دادرسی در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، امری است که مستلزم توجه به جزئیات و عوامل مختلف است.
اگرچه به طور معمول، مبلغ ۳.۵ درصد از ارزش دارایی مورد معامله به عنوان پایه محاسبه هزینه دادرسی در نظر گرفته می‌شود، اما این رقم لزوماً ملاک قطعی نیست.
در بسیاری از موارد، ارزش منطقه‌ای ملک که توسط مراجع ذی‌صلاح تعیین شده است، مبنای محاسبه هزینه دادرسی قرار می‌گیرد.
این بدان معناست که حتی اگر ارزش توافق شده بین خریدار و فروشنده کمتر از ارزش منطقه‌ای ملک باشد، هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه‌ای محاسبه خواهد شد.
علاوه بر هزینه دادرسی اولیه، هزینه‌های دیگری همچون هزینه‌های مشاوره حقوقی، وکالت، کارشناسی و سایر هزینه‌های مرتبط با پیگیری پرونده نیز به مجموع هزینه‌های دادرسی اضافه خواهد شد. که البته این هزینه‌ها با توجه به شهر محل سکونت متفاوت است. برای مثال هزینه مشاوره حقوقی در تهران احتمالا بیش از دیگر شهرها باشد.
پیشنهاد می‌کنیم برای برآورد دقیق هزینه‌های نهایی، با وکلای پایه یک دادگستری گروه حقوقی دادپایا مشورت نمایید.
الزام به تنظیم سند رسمی دعوای مالی است یا غیر مالی
دادگاه‌ها در حال حاضر الزام به تنظیم سند رسمی را یک دعوای مالی می‌دانند و این دعوا غیر مالی نیست!
قانون جدید الزام به تنظیم سند رسمی
قانون جدید الزام به تنظیم سند رسمی، تحولات قابل توجهی را در حوزه معاملات املاک به همراه داشته است.
با هدف افزایش شفافیت، امنیت و سرعت در معاملات، این قانون بر ثبت الکترونیکی معاملات، ساده‌سازی مراحل تنظیم سند و حمایت از حقوق خریداران تاکید دارد.
از جمله مهم‌ترین تغییرات می‌توان به الزام ثبت الکترونیکی قراردادهای پیش‌فروش، تعیین تکلیف املاک مجهول‌المالک و افزایش نظارت بر مشاوران املاک اشاره کرد.
این تغییرات نه تنها به کاهش اختلافات و دعاوی در حوزه املاک کمک می‌کند، بلکه به ایجاد یک بازار مسکن منظم‌تر و شفاف‌تر نیز کمک خواهد کرد.
دعوی الزام به تنظیم سند چقدر طول میکشد؟
به صورت کلی نمی‌توان به این پرسش پاسخ دقیقی داد منتهی برای دعوی الزام به تنظیم سند رسمی شما باید حداقل ۶ ماه الی ۱ سال پروسه‌یِ زمانی را در نظر بگیرید.
توصیه ها و نکات مهم دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از دعاوی رایج در حوزه املاک است که با هدف الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار مطرح می‌شود. در این خصوص، توجه به نکات زیر بسیار حائز اهمیت است:
اهمیت قرارداد مکتوب: داشتن یک قرارداد خرید و فروش مکتوب و دقیق از مهم‌ترین الزامات پیگیری این نوع دعاوی است.به همین منظور پیشنهاد می‌کنیم پیش از عقد قرارداد با یک وکیل تنظیم قرارداد در تهران یا شهر سکونت خود مشورت نمایید. این قرارداد باید تمامی جزئیات معامله از جمله مشخصات ملک، قیمت، شرایط پرداخت و تعهدات طرفین را به طور واضح و روشن ذکر کند. در صورت عدم وجود قرارداد مکتوب یا وجود ابهام در آن، اثبات ادعای خریدار دشوارتر خواهد بود.
اهمیت پرداخت ثمن معامله: پرداخت کامل ثمن معامله یکی دیگر از شرایط مهم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. خریدار باید بتواند با ارائه اسناد و مدارک معتبر مانند فیش واریز یا رسید بانکی، ثابت کند که وجه کامل ملک را به فروشنده پرداخت کرده است. عدم پرداخت کامل ثمن معامله می‌تواند به عنوان دلیلی برای رد دعوای خریدار تلقی شود.
نقش گواهی عدم حضور: در صورتی که فروشنده از حضور در دفترخانه برای تنظیم سند خودداری کند، خریدار باید گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه اخذ نماید. این گواهی به عنوان مدرکی دال بر عدم تمایل فروشنده به تنظیم سند، در دادگاه ارائه می‌شود.
اهمیت استعلام ثبتی: قبل از طرح دعوا، انجام استعلام ثبتی از ملک مورد معامله ضروری است. این استعلام نشان می‌دهد که آیا ملک مورد نظر دارای هرگونه محدودیت یا ممنوعیتی برای نقل و انتقال است یا خیر. همچنین، استعلام ثبتی می‌تواند اطلاعات مفیدی در مورد مالکیت ملک و وجود هرگونه رهن یا وثیقه بر روی آن ارائه دهد.
مشاوره با وکیل: به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی مرتبط با دعاوی املاک، توصیه می‌شود قبل از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، حتما با وکیل ملکی در تهران و دیگر نقاط کشور مشورت نمایید. وکیل می‌تواند به شما جهت شکایت حقوقی در تهیه دادخواست، جمع‌آوری مدارک لازم، پیگیری مراحل دادرسی و دفاع از حقوق‌تان کمک کند. همچنین، وکیل در تهران می‌تواند شما را از آخرین تغییرات قوانین و رویه‌های قضایی آگاه سازد.
ما در مطالب این صفحه در رابطه با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی سخن گفتیم و اطلاعات مفیدی در رابطه با این موضوع از جمله طرح دعوی، شرایط طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، انواع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مدارک و مراحل پیگیری این موضوع به شما عزیزان ارائه نمودیم و اینک در انتها امیدواریم مطالب این صفحه برای شما مفید باشد.
