قرارداد مشارکت در ساخت
فرسودگی روزافزون ساختمان‌ها به ویژه در کلان‌شهرها باعث شده تا مالکین برای تخریب ساختمان‌های فرسوده و احداث بناهای جدید اقدام کنند. در چنین شرایطی، مالک با سازنده یا مجریان طرح مشارکت می‌کند تا بافت قدیمی را تغییر دهد.
روابط بین مالک و سازنده با تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، سازوکاری قانونی پیدا می‌کند و مانع از بروز مشکلات و اختلافات در آینده می‌شود؛ یعنی به نوعی سازنده با سرمایه‌گذاری مالی خود، مسئولیت ساخت را بر عهده می‌گیرد و با مالک در بنای جدید شریک می‌شود و این شراکت بر مبنای قرارداد مشارکت در ساخت است.
این قرارداد در عمل یک توافق ۲ یا چند جانبه میان مالکین و سازندگان شناخته می‌شود که هدف اصلی آن نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده، بهره‌برداری مجدد از املاک قدیمی و افزایش ارزش اقتصادی آن‌ها است.
قرارداد مشارکت در ساخت از منظر حقوقی یک قرارداد خصوصی محسوب می‌شود که در چارچوب اصل آزادی قراردادها در ذیل ماده ۱۰ قانون مدنی قرار می‌گیرد؛ به این معنا که تا زمانی که مفاد آن خلاف قانون نباشد، معتبر و لازم الاجرا است.
در قرارداد مشارکت در ساخت مالک سرمایه غیرنقدی مثل ملک، زمین یا خانه کلنگی را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و در مقابل، سازنده با تامین هزینه‌های ساخت، اقدام به احداث واحدهای آپارتمانی در قالب یک پروژه می‌کند.
این پروژه در چارچوب تعهدات، حقوق و منافع هر ۲ طرف مشخص می‌شود و در پایان کار بسته به توافق طرفین، سهم مشخصی از بنای نوساز جدید به هر یک از طرفین تعلق می‌گیرد. بدین ترتیب هم ملک قدیمی نوسازی شده و هم ۲ طرف به سود مشروع و مورد انتظار رسیده‌اند و در آپارتمان احداثی شریک شده‌اند.
جهت دریافت مشاوره حقوقی آنلاین کلیک کنید جهت دریافت مشاوره حقوقی آنلاین کلیک کنید
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
برای دانلود نمونه قرارداد ۱ اینجا کلیک کنید.
برای دانلود نمونه قرارد ۲، اینجا کلیک کنید.
برای دانلود نمونه قرارداد شماره ۳، اینجا کلیک کنید.
برای دانلود نمونه قرارداد شماره ۴، اینجا کلیک کنید.
برای دانلود، نمونه قرارداد شماره ۵، اینجا کلیک کنید.
برای دانلود نمونه قرارداد ۶، اینجا کلیک کنید.
برای دانلود نمونه قرارداد ۷، اینجا کلیک کنید.
برای دانلود نمونه قرارداد ۸، اینجا کلیک کنید.
برای دانلود نمونه قرارداد ۹، اینجا کلیک کنید.
برای دانلود نمونه قرارداد ۱۰، اینجا کلیک کنید.
نحوه نوشتن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت از مهم‌ترین مراحل آغاز یک پروژه ساختمانی مشترک میان مالک و سازنده شناخته می‌شود. این قرارداد اگر به صورت دقیق، شفاف و مبتنی بر اصول حقوقی تنظیم نشود، می‌تواند زمینه‌ساز بروز اختلافات پیچیده و پرهزینه برای طرفین شود.
قرارداد مشارکت باید با دقت تهیه و تنظیم شده و تمامی تعهدات طرفین، ضمانت اجرایی، مدت قرارداد، نسبت سهم ۲ طرف و دیگر موارد مهم در آن درج شود. در ادامه مهم‌ترین مواردی که باید در این قرارداد قید شود را بررسی می‌کنیم.
تعهدات مالکین
در قرارداد مشارکت در ساخت مالک متعهد می‌شود که ملک مورد نظر را به صورت رسمی و قانونی در اختیار سازنده قرار دهد. در واقع تعهد اصلی مالک، تقدیم ملک و ذکر جزئیات مربوط به آن است. این تعهدات در قرارداد باید صریح، بدون ابهام و دقیق قید شوند.
توجه به جزئیات و ویژگی‌های مربوط به ملک برای مالک بسیار اهمیت دارد؛ چراکه تعیین ارزش‌گذاری این آورده با مالک است. هرگونه خطا یا ابهام می‌تواند منجر به بروز اختلافات بین طرفین شده و این امر در تعیین، تکلیف و فسخ قرارداد تاثیرگذار است.
تعهدات سازندگان یا مجریان طرح
سازنده یا مجری طرح در قرارداد مشارکت در ساخت متعهد می‌شود که تمامی اقدامات اجرایی و فنی لازم برای احداث بنای جدید را با هزینه خود و بر پایه ضوابط فنی، مهندسی و شهرسازی انجام دهد. در واقع سازنده با پرداخت هزینه، وظیفه اداره پروژه و پیشبرد آن و تحویل واحدهای نوسازی شده را به عهده می‌گیرد.
در این قرارداد سازنده تعهدات کم‌تری نسبت به مالک دارد؛ اما باید هزینه‌های مربوط به ساخت و سایر هزینه‌های اداری یا شهرداری را پرداخت کند و موظف به ذکر دقیق این هزینه‌ها در قرارداد است.
گاهی در این‌گونه عقود، سازنده ضمانت‌های مالی یا ملکی جهت تضمین اجرای تعهدات خود ارائه می‌دهد. از مهم‌ترین تعهدات مجریان طرح یا سازندگان در قرارداد مشارکت در ساخت، اجرای اصول فنی، رعایت زمان‌بندی و تحویل بدون تاخیر است.
مهم‌ترین هزینه‌هایی که به عهده سازنده مقرر می‌شود شامل پرداخت هزینه‌های اداری، هزینه‌های ساختمانی پروژه، هزینه بلاعوض مربوط به اجاره بهای ملکی در صورت سکونت مالکین در زمان ساخت، پرداخت جریمه‌های احتمالی کمیسیون ماده ۱۰۰ و دیگر هزینه‌های شهرداری است.
مدت قرارداد
مدت قرارداد مشارکت در ساخت باید به صورت دقیق، مشخص و بر اساس واقعیت‌های اجرایی پروژه تعیین شود. این مدت از زمان تحویل ملک توسط مالک به سازنده آغاز می‌شود و تا پایان عملیات ساخت و تحویل رسمی واحدها ادامه پیدا می‌کند.
اطلاعات تحویل ملک با تاریخ دقیق روز، ماه و سال باید درج شود و در مقابل، سازنده نیز مدت زمان اجرای قرارداد از زمان اخذ مجوز ساخت، بهره‌برداری و تحویل را باید ذکر کند. در بیشتر موارد در صورت تاخیر غیرموجه در اجرای تعهدات، ضمانت اجرای تاخیر در نظر گرفته می‌شود. در این قراردادها، تعیین بازه زمانی معقول و قابل تحقق از اختلافات ناشی از زمان‌بندی پروژه پیشگیری می‌کند.
نسبت سهم طرفین
درج دقیق سهم‌الشرکه یا همان سهم طرفین از بنای احداثی در قرارداد مشارکت در ساخت از اصلی‌ترین مفاد این عقد محسوب می‌شود. این نسبت بر اساس ارزش ملک به قیمت روز و هزینه‌های ساخت محاسبه شده و به صورت درصدی از کل واحد احداثی یا تعداد مشخصی از آپارتمان‌ها تعیین می‌شود.
در بیشتر مواقع تعیین سود در این قراردادها برای مالک ۵۵ درصد و برای سازنده ۴۵ درصد است؛ اما نمی‌توان این را قطعی و دقیق دانست. به عبارتی همه چیز به توافق مالک و سازنده بستگی دارد.
گاهی ممکن است سهم طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت با تفکیک متراژ، طبقات یا واحدها مشخص شود. همچنین باید سهم مشاعات، انباری، پارکینگ و پشت‌بام نیز مشخص و بین طرفین تقسیم شود. ذکر جزئیات دقیق در این بخش ضروری است تا از بروز اختلافات در مرحله تحویل جلوگیری شود؛ اما در این خصوص، تعیین ارزش‌گذاری ملک در تعیین سهم طرفین تاثیر بسیاری می‌گذارد.
چنان‌چه میزان ارزش آورده یکی از طرفین به اشتباه محاسبه و درج شود، طرف زیان دیده می‌تواند با استناد به خیار غبن برای فسخ مشارکت در ساخت اقدام کند؛ البته مشروط به این‌که اسقاط کافه خیارات از قبل انجام نگرفته باشد.
ضمانت اجرایی
ضمانت اجرایی در قرارداد مشارکت در ساخت برای در نظر گرفتن احتمال بروز اختلاف در پروژه است. اعمال تضمین و ضمانت‌های اجرایی می‌تواند مانع از تضییع حقوق طرف مقابل شود. با این‌که ارائه این ضمانت اجرایی الزامی ندارد؛ اما در بیشتر مواقع طرفین و به خصوص سازنده برای تضمین پیشبرد و تکمیل پروژه، ضمانت‌نامه‌هایی معادل آورده طرف مقابل ارائه می‌دهد.
در این عقود، سازنده می‌تواند برای حسن انجام کار، خسارت تاخیر انجام تعهد و مشارکت سرمایه تضمین دهد و در قبال آن ضمانت اجرایی داشته باشد. در این گونه پروژه‌ها سازنده چک تضمین مشارکت در ساخت، سفته، ضمانتنامه بانکی یا وثیقه ملکی ارائه می‌دهد تا تضمینی برای اجرای تعهدات در قرارداد محسوب شود. بسیار اهمیت دارد که از تجربیات بهترین وکیل تنظیم قرارداد تهران استفاده کنید.
هزینه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
مهم‌ترین دلیل اهمیت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت از منظر مالی آن است؛ چراکه این قرارداد مبنای تعیین تعهدات، حقوق و سهم‌الشرکه طرفین محسوب می‌شود. خلاف تصور عموم، تنظیم این قراردادها با تعرفه قانونی مشخص و یکسانی نیست.
این هزینه بیشتر تحت عنوان حق‌الزحمه یا حق‌الوکاله یا حق کمیسیون تنظیم قرارداد توافق می‌شود؛ اما به طور معمول حق کمیسیون بابت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت از هر یک از طرفین حدود ۲ درصد ارزش کل معامله است. به عبارتی در مجموع ۴ درصد از ارزش کلی پروژه به عنوان هزینه تنظیم قرارداد در نظر گرفته می‌شود.
البته این رقم قطعی و الزام‌آور نیست و بنابر شرایط پروژه، ارزش ملک، پیچیدگی تعهدات طرفین و نوع تقسیم سهم‌ها می‌تواند کم‌تر یا بیشتر از این میزان باشد. هرچه قرارداد به لحاظ حقوقی سخت‌تر یا با ساختار پیچیده‌تری همراه باشد به بررسی کارشناسی و مشاوره حقوقی بیشتری نیاز دارد و به تبع آن، هزینه تنظیم و تدوین قرارداد نیز افزایش می‌یابد.
اگر تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توسط وکلای متخصص انجام گیرد، جلسات متعددی برای تحلیل موقعیت طرفین، احراز هویت آن‌ها و بررسی کامل مدارک مالکیت برگزار می‌شود. در چنین شرایطی علاوه‌بر درج شروط لازم جهت حفظ منافع هر ۲ طرف، مذاکرات فنی و مالی نیز در قالب قرارداد منعکس می‌شوند.
در نهایت هزینه کل قرارداد بر اساس توافق میان طرفین، میزان همکاری و نوع مشارکت به صورت مبلغ ثابت یا درصدی از ارزش کل پروژه مشخص خواهد شد. کمک گرفتن از این وکلا باعث شفافیت‌های مالی و پیشگیری از اختلافات آتی هم می‌شود.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به معنای انحلال ارادی و یک جانبه یا متقابل در قرارداد به موجب شروط پیش‌بینی شده یا ضوابط قانونی است. این وضعیت زمانی رخ می‌دهد که مشکلی جدی در روند اجرای تعهدات قراردادی ایجاد شود؛ به گونه‌ای که ادامه همکاری میان طرفین غیرممکن باشد. فسخ قرارداد پایان دائمی عملیات اجرایی ساخت محسوب می‌شود و به معنای لغو کلی آن از زمان اعلام، معتبر است.
این عمل باید مستند به اختیارات ناشی از قرارداد یا قانون باشد؛ در غیر این صورت فاقد اثر حقوقی است و طرفی که بدون دلیل موجه اقدام به فسخ کند، ممکن است ملزم به جبران خسارت شود. به همین دلیل تنظیم دقیق و شفاف شروط فسخ از مهم‌ترین بخش‌های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت است.
فسخ عقد مشارکت در ساخت ممکن است به صورت شرط ضمن عقد یا به موجب شرط فسخ یا شرط تخلف از تعهدات اصلی باشد. تنها نکته مهم این است که اعمال حق فسخ باید مستند، مستدل و با رعایت تشریفات قانونی انجام گیرد تا موجب تضییع حقوق هیچ یک از طرفین نشود.
تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت
تعدیل در قرارداد مشارکت در ساخت به معنای بازنگری در مفاد مالی قرارداد به ویژه نسبت‌های مالی و سهم‌الشرکه طرفین در قبال نوسانات اقتصادی و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز است.
تعدیل قرارداد در مواردی استفاده می‌شود که طی عملیات اجرای پروژه، افزایش ناگهانی قیمت مصالح یا هزینه‌ها رخ دهد و اختلاف فاحشی از برآورد اولیه وجود داشته باشد. در این وضعیت، پیش‌خریدار یا طرف خریدار متعهد می‌شود برای حفظ تعادل اقتصادی قرارداد و پیشگیری از ورود ضرر سنگین به سازنده، مبلغی مازاد بر توافق اولیه پرداخت کند.
تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت به 3 شکل تعدیل قراردادی، تعدیل قانونی و تعدیل قضایی است. در تعدیل قراردادی، شرط تعدیل در متن قرارداد بین طرفین آورده و توافق شده و با خواست آن‌ها اعمال می‌شود. تعدیل قانونی بدون نیاز به توافق طرفین قابل اجرا است و در تعدیل قضایی با درخواست یکی از طرفین به موجب حکم دادگاه و در صورت اثبات تغییر فاحش یا ایجاد ضرر، لحاظ می‌شود.
قرارداد مشارکت در ساخت چه نوع عقدی است؟
قرارداد مشارکت در ساخت در گروه عقود عهدی قرار می‌گیرد؛ بدین معنا که هدف اصلی آن ایجاد تعهد برای یکی یا هر ۲ طرف قرارداد است. در این نوع از عقود، طرفین نسبت به انجام تعهداتی در برابر یکدیگر ملزم می‌شوند؛ یعنی تعهداتی متقابل و مبتنی بر همکاری بین طرفین شکل می‌گیرد.
ضمن این‌که قرارداد مشارکت در ساخت در زمره قراردادهای خصوصی موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی نیز شناخته می‌شود؛ یعنی تا زمانی که مفاد آن مخالف صریح با قوانین جاری نباشد، معتبر و لازم‌الاجرا است.
قرارداد مشارکت در ساخت از حیث ساختار حقوقی، جزو عقود مرکب و ترکیبی است. ماهیت این قراردادها به طرفین اجازه می‌دهد ضمن اعمال اراده آزاد، شرایط خاص پروژه و روابط مالی و اقتصادی را در قالب توافقنامه دقیق و روشن تنظیم و اجرا کنند. به همین دلیل است که این قراردادها پیچیدگی‌های متعددی دارد و تدوین مفاد آن باید به عهده افراد متخصص قرار گیرد.
نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهایی است که کوچک‌ترین سهل‌انگاری در تدوین مفاد آن می‌تواند منجر به بروز اختلافات جدی و تحمیل خسارات مالی سنگینی برای یکی از طرفین یا هر ۲ طرف قرارداد شود. از این‌رو توجه به نکات حقوقی و تنظیم دقیق بندهای قرارداد اهمیت دوچندانی پیدا می‌کند. در این قسمت، قرار است برخی از مهم‌ترین نکات حقوقی این عقود را تشریح کنیم:
- تعهدات مالکین و سازندگان باید با ذکر جزئیات فنی، مالی و زمانی مشخص در قرارداد مشارکت در ساخت درج شود. ضمن این‌که وجود ضمانت اجرایی لازم برای عدم انجام تعهدات، الزامی است.
- سهم‌الشرکه طرفین باید با ذکر نسبت دقیق و تعداد واحدهای اختصاصی برای هر یک در قرارداد مشخص و ثبت شود.
- احراز سمت قانونی مالک به ویژه در املاکی که مشاعی هستند یا مالکین متعددی دارند، پیش از تنظیم قرارداد ضروری و الزامی است.
- قرارداد مشارکت در ساخت باید شامل شرایط دقیق فسخ از سوی هر یک از طرفین باشد تا در صورت تخلف، تاخیر یا نقض تعهدات پیش‌بینی شده، قابلیت فسخ پیدا کند. در صورت کسب اطلاعات بیشتر، حتما از مشاوره با بهترین وکیل تهران استفاده کنید.
- تمامی هزینه‌های احتمالی باید پیش‌بینی و تعیین تکلیف شده و به صراحت در قرارداد مشخص شوند.
- ذکر شروط تعدیل قرارداد در صورت افزایش هزینه ساخت‌وساز از اختلافات آتی پیشگیری می‌کند.
- لزوم تعیین مرجع حل اختلاف از جمله تعیین داوری یا مراجعه به محاکم قضایی باید در متن قرارداد لحاظ شود.
- قرارداد مشارکت در ساخت باید به امضای تمامی مالکین رسمی ملک و مجریان طرح برسد؛ در غیر این صورت اعتبار حقوقی نخواهد داشت.
- وجود شرط ممنوعیت واگذاری پروژه از سوی سازنده بدون رضایت مالک، موجب حفظ منافع مالک می‌شود.
- ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در دفاتر اسناد رسمی و در سیستم ثبت املاک موجب افزایش اعتبار حقوقی و رسمیت آن خواهد شد.
با توجه به آن‌چه گفته شد قرارداد مشارکت در ساخت در واقع یک توافق مالی با تعهدات حقوقی سنگین و چندوجهی میان مالک و سازنده است که به دقت، شفافیت و آینده‌نگری در تنظیم مفاد آن نیاز دارد. ما در این صفحه تلاش کردیم ابعاد مختلف این قرارداد و مهم‌ترین موارد مندرج در آن را بررسی کنیم.
همچنین الزامات قانونی، هزینه‌ها و چگونگی فسخ قرارداد یا تعدیل آن را تشریح کردیم. در پایان نیز اطلاعاتی از نکات حقوقی مهم این عقود در اختیار شما قرار دادیم. با این توضیح که همواره پیشنهاد ما مشورت گرفتن از وکلای متخصص و تنظیم قرارداد با همفکری آن‌ها است. امیدواریم که این مطالب به شما کمک کرده و مفید واقع شده باشد.
