فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در اصطلاح عرفی از پایان دادن به توافق‌نامه بین دو طرف قرارداد، به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت تعبیر میشود. این یعنی قطع همکاری میان طرفین قبل از اتمام پروژه ساختمانی، حال صاحب زمین و سازنده یا مالک ملک و پیمانکار. غالبا این موضوع هنگامی حادث میگردد که یکی از دو طرف و یا هر دو به‌علت بروز مشکلات یا شرایطی نامطلوب، تصمیم به قطع همکاری گرفته و قرارداد مشارکت در ساخت را به‌طور رسمی فسخ می‌نمایند.
همان‌طور که می‌دانید قراردادهای مشارکت در ساخت معمولا جهت انجام پروژه‌های ساخت و ساز ما‌بین مالکین زمین و سازندگان انعقاد میگردد. به این صورت که مالک زمین ملک خود را در اختیار پیمانکار مورد نظرش قرار می‌دهد تا پروژه‌ای تعریف شده را آغاز و به اتمام برساند.
در نقطه مقابل سازنده نیز وظیفه دارد تا بر طبق توافقات انجام شده قبلی، پروژه را به اتمام رسانده و نهایتا از سود بدست آمده از محل فروش پروژه ساخته شده و یا سهیم بودن از سود به‌طور تساوی و یا مطابق با توافقات مستند قبلی استفاده نماید. قراردادهای مشارکت در ساخت معمولا شامل جزئیاتی از قبیل نحوه تقسیم سود، هزینه‌ها، مدت زمان پروژه، نوع مصالح مصرفی، و سایر شرایط می‌باشند.
اما اگر شرایطی ایجاد گردد که یکی از دو طرف یا هر دو نتوانند به تعهدات خود عمل نمایند و یا شرایط ادامه همکاری بین آنها امکان‌پذیر نباشد. فسخ قرارداد راه حل نهایی برای پایان همکاری و ابطال توافق‌نامه بین طرفین می‌باشد.
دلایل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
دلایل فسخ قرارداد شامل موارد متعددی است که به بیان رئوس آن می‌پردازیم:
- تعطیلی شدن پروژه توسط پیمانکار بدون ارائه دلایل قانونی
- تاخیر مالک در تخلیه زمین و تحویل دادن آن به پیمانکار
- تاخیر مالک در ارائه اسناد رسمی ملک به پیمانکار
- تاخیر بدون دلیل پیمانکار در اجرای برنامه زمانی پروژه
- تخلف مالک از دادن وکالت اجرایی مربوطه به پیمانکار در موعد مقرر
- عدم انتقال سند ملک از طرف مالک به نام پیمانکار در مراحل مشخص‌شده در قرارداد
- تخلف پیمانکار از شروط قرارداد دال بر انتقال موضوع قرارداد بدون کسب اجازه از مالک به شخص ثالث
- تاخیر پیمانکار در پرداخت بهای بلاعوض به مالک
- تاخیر پیمانکار در اجاره منزل مسکونی جهت سکونت مالک و یا مالکین مربوطه
- امضا نشدن سند تقسیم ملک یا تاخیر در تقسیم آن از سوی طرفین قرارداد
- تخلف پیمانکار از شروط قرارداد مبتنی بر نوع و میزان و کیفیت مصالح ساختمانی مصرفی در پروژه
- عدم اخذ تراکم مورد توافق طرفین در قرارداد توسط پیمانکار از مراجع مربوطه
بدیهی‌است که هر یک از این دلایل موجب فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌شوند و در طی مراحل قانونی و اجرایی باید به آنها توجه و دقت لازم مبذول شود تا حق طرفین به‌طور عادلانه رعایت گردد.
ارائه مشاوره و خدمات حقوقی آنلاینارائه مشاوره و خدمات حقوقی آنلاین
آثار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
طبیعتا آثار و نتایج فسخ قراردادهای مشارکت در ساخت بین مالکین و پیمان‌کاران از جنبه‌های مختلف عملیات اجرایی پروژه، موارد حقوقی، مباحث مالی و غیره بر ادامه و یا اتمام پروژه تأثیر منفی می‌گذارد. که در ادامه به صورت فهرست‌وار به چند مورد مهم از نتایج فسخ قرارداهای مشارکت در ساخت اشاره می‌کنیم:
- پایان تعهدات طرفین: به معنای‌که هیچ یک از دو طرف نسبت به دیگری الزام به اجرای تعهدات قرارداد در آینده نخواهد داشت.
- بازگشت به وضعیت قبل از قرارداد: یعنی وضعیت کلی پروژه و قرارداد به حالت روز اول بازگشته و مبالغ پرداختی و یا اسناد مبادله شده و مصالح و غیره باید هماننند روز اول به طرفین اعاده گردد.
- جبران خسارت: در صورت فسخ قرارداد فی‌ما‌بین، طرفی که اقدام به فسخ قرارداد نموده باید جبران خسارات طرف دیگر را نماید و در صورت عدم توافق مالی موضوع از طریق مراجع مربوطه دنبال خواهد شد.
- توقف پروژه: طبیعتا توقف پروژه باعث ایجاد خسارات و مشکلات مالی برای طرفین خواهد بود و نتیجتا طرح دعاوی حقوقی بیشتر و افزایش هزینه‌ها را به دنبال خواهد داشت.
- اثرات بر قراردادهای جانبی: فسح قراداد بر قراردادهای جانبی پروژه از قبیل استخدام نفرات، خرید مصالح و اجاره تجهیزات نیز تاثیر منفی خواهد گذاشت.
- تبعات حقوقی: فسخ قرارداد بدون داشتن دلایل متقن، تبعات حقوقی منفی و تادیه خسارت برای طرف متخلف را در پی خواهد داشت.
- تأثیر بر روابط کاری و اعتماد: این موارد باعث گسترش بی‌اعتمادی بین سازندگان و مالکین شده و حتی باعث از بین رفتن فرصت‌های شغلی و عدم همکاری در پروژه‌های مختلف در آینده میگردد.
موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به چندین و چند مورد تقسیم میگردد که در ادامه در رابطه با هر مورد توضیحاتی ارائه نمودیم:
- منتفی شدن موضوع قرارداد: یعنی چنان‌چه در حین مدت انجام قرارداد، موضوع توافق شده، از بین رفته و یا قابل انجام نباشد، قرارداد خود به خود فسخ میشود. مثلا زمین مدنظر برای اجرای پروژه به‌دلیل وقوع سیل و یا هر حادثه‌ای قابلیت اجرای پروژه را نداشته باشد.
- ورشکستگی سازنده: اگر در حین اجرای پروژه، پیمانکار مربوطه که مسئولیت تامین مالی پروژه را بر‌عهده دارد، دچار ورشکستگی شود. طبیعتا اجرای پروژه ناممکن بوده و قرارداد فسخ میگردد.
- فوت پیمانکار: اگر پیمانکار پروژه مرحوم شود و امکان جایگزین نمودن شخص دیگری با همان تجربه و صلاحیت و توانمندی مقدور نباشد، لاجرم پروژه فسخ میگردد.
- توقیف یا مصادره ملک موضوع مشارکت: اگر به هر دلیلی ملک مورد نظر توقیف شود، عملا امکان اجرای عملیاتی پروژه وجود نداشته و قرارداد طرفین فسخ میگردد.
- منقضی شدن مدت قرارداد مشارکت در ساخت: غالبا قراردادهای مشارکتی دارای بازه زمانی اتمام و تحویل هستند. لذا اگر پیمانکار مربوطه در پایان مهلت قید شده در مفاد قرارداد نتواند پروژه را به اتمام رسانده و تحویل نماید، طبیعتا قرارداد فسخ خواهد شد.
- مقدور نبودن اجرای مفاد قرارداد: اگر به دلیل موارد قانونی از قبیل محیط زیست، شهرداری و عوامل طبیعی مثل زلزله و سیل و غیره اجرای پروژه ممکن نباشد، قرارداد طرفین فسخ میگردد.
با توجه به‌موارد فوق باید در نظر داشته باشید که همیشه این امکان وجود دارد که قراردادهای مشارکت در ساخت تحت شرایط خاص و غیرقابل پیش‌بینی فسخ شوند. بدیهی‌است که در این موارد طرفین قرارداد می‌توانند از حقوق قانونی و مستند خود در متن مشارکت‌نامه، برای فسخ قرارداد استفاده کنند.
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
باید بدانید که فسخ قراردادهای مشارکت در ساخت مستلزم داشتن و رعایت شرایط قانونی و قراردادی خاص می‌باشد. و این‌گونه نیست که طرفین قرارداد بدون داشتن مدرک مستند دال بر نقض و یا عدم اجرای مفاد قرارداد فی‌ما‌بین، از طرف شخص دیگر طرف قرارداد بتوانند قرارداد مشارکتی را فسخ و یا از انجام تعهدات بر ذمه خود طفره رفته و شانه خالی کنند.
بدیهی‌است تا هنگامی که مدعی فسخ قرارداد مشارکتی نتواند شرایط خود برای ادعای لزوم فسخ قراداد مشارکت را به اثبات مراجع ذی‌صیلاح برساند و دادگاه مربوطه نیز شرایط ارائه شده توسط شخص مدعی را تایید ننماید، فسخ قراداد اعلام شده فاقد وجاهت و اعتبار قانونی خواهد بود.
حتی اگر شخص مدعی، حق فسخ قرارداد را اعلام کرده باشد، باز هم این اقدام وی هیچ‌گونه تاثیری بر مفاد و اعتبار قرارداد طرفین را نخواهد داشت. مگر تا زمانی که شرایط لازم به‌طور کامل از طرف مراجع ذی‌صلاح تائید واحراز شود. در حالت کلی سه شرط اصلی برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به‌شرح زیر وجود دارد:
- شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک
- فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت تخلف از شروط مربوطه توسط یکی از طرفین
- فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به استناد خیار شرط
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک به شرح ذیل است:
عدم پیشرفت در کار: در صورتی که مالک زمین مشاهده نماید که پیشرفت کار کند بوده و پیمانکار نخواهد توانست در موعد مقرر شده در قرارداد پروژه را به اتمام رسانده و تحویل دهد .
- نقص در کیفیت کار: اگر مالک زمین مشاهده نماید که کیفیت ساخت و ساز و اجرای پروژه اعم از مصالح به‌کار گرفته شده و یا نحوه‌ی اجرای پروژه توسط عوامل اجرایی پیمانکار دارای استاندارد لازم نبوده و احتمال عدم تائید و اخذ پایان کار پروژه متصور بوده و یا در آینده مشکلات جانی و یا مالی برای استفاده کنندگان از پروژه را ایجاد خواهد نمود.
- عدم توانایی مالی سازنده: اگر مالک زمین در حین اجرای پروژه متوجه عدم استطاعت مالی پیمانکار مربوطه در روند اجرایی و تامین مصالح، تجهیزات و نیروی انسانی متخخص و لازم، گردد. زیرا این امر قاعدتا به کیفیت و نیز مهلت اتمام پروژه صدمه وارد می‌نماید.
- نقض شرایط قرارداد: چنان‌چه مالک زمین در هر موقع از مدت زمان اجرایی پروژه متوجه نقض مفاد قرارداد بین طرفین از سوی پیمانکار مربوطه شود.
- عدم اخذ مجوزهای لازم: اگر پیمانکار نتواند مجوزهای لازم از مراجع ذیربط از قبیل اتمام کار، عدم خلافی، تراکم و غیره برای اجرا و اتمام پروژه را اخذ نماید.
- توافق دوطرفه: اگر در حین انجام پروژه طرفین به این نتیجه برسند که ادامه و اتمام پروژه به مصلحت و منافع ایشان نیست و این توافق دوطرفه باشد.
- مراحل قانونی فسخ قرارداد: فسخ قرارداد توسط مالک بر مبنای مفاد قانونی و کلیه تعهدات پیمانکار نیز می‌تواند حادث گردد.
نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در خصوص روش فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط طرفین و با توجه به وجود داشتن شرایط فسخ، باز هم به شرایط و ضوابط قانونی خاصی وابسته می‌باشد که در قرارداد منعقد شده بین طرفین ذکر گردیده است.
یکی از این شرایط، تعیین خیار تخلف از شروط برای هر یک از طرفین قرارداد مشارکت است. این خیار به طرفین قرارداد این امکان را می‌دهد که در صورت عدم اجرای تعهدات مربوطه و مورد توافق رسمی از سوی طرف مقابل، شخصا اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نمایند. در این مبحث شروط مهم و تاثیر‌گذار برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت عبارتند از:
- وجود خیار تخلف از شروط در متن قرارداد مشارکت در ساخت
- ارسال اظهارنامه قانونی
- مراجعه به مراجع حل اختلاف ذی‌صلاح در صورت لزوم
- در صورت تعیین داور مورد توافق طرفین
- در صورت عدم تعیین داوری
نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در صورت عدم وجود شرط فسخ
یکی از موارد مهم و چالش برانگیز در فسخ قراردادهای مشارکتی این است که در متن قرارداد هیچ‌نوع شرط خاصی در مورد فسخ برای یکی از دوطرف و یا هر دو طرف پیش‌بینی و لحاظ نشده باشد، بدیهی‌است که در این صورت روند فسخ قرارداد مشارکتی مشکل‌تر خواهد بود.
در این‌گونه موارد معمولا و بناچار باید از طریق رجوع به داور، البته اگر در متن قرارداد مشارکت تنظیمی به‌منظور حل اختلافات احتمالی طرفین داور تعیین شده باشد، و یا ارجاع مورد اختلاف به مراجع قانونی و نهایتا الزام طرف متخلف به انجام تعهدات مربوطه‌اش، اقدام شود. در این مورد بخصوص نیز سه پارامتر مهم به عناوین زیر وجود دارد:
- درخواست الزام به ایفای تعهدات: این درخواست برای انجام تعهدات مربوطه توسط شخص متخلف و از طریق داور و یا دادگاه انجام میگردد.
- صدور حکم الزام: در صورت صدور حکم مبنی بر الزام شخص متخلف برای انجام تعهداتش، این حکم لازم‌الاجرا می‌باشد.
- عدم امکان انجام تعهدات از سوی طرفین: در صورت عدم اجرای تعهدات مربوطه علیرغم حکم دادگاه و طبیعتا عدم توانایی طرف دیگر قرارداد مشارکتی مربوطه به ایفای تعهداتش قرارداد فسخ خواهد شد.
تعیین سقف خسارت در فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
حال به بررسی نحوه تعیین خسارت فسخ قرارداد مشارکت می‌پردازیم. در صورتی‌که به دلایل متقن و مورد تایید یکی از دو طرف قرارداد تصمیم به فسخ آن بگیرد، باید اهتمام خاصی به جبران خسارات ایراد شده به طرف مقابل قرارداد داشته باشد.
در صورتی که فسخ قرارداد به‌خاطر تخلف یکی از طرفین قرارداد باشد، چه‌بسا فرد متخلف ممکن است ملزم به پرداخت خسارات به طرف دیگر قرارداد گردد. هم‌چنین در مواردی که طرفین قرارداد به‌منظور محاسبه و تعیین خسارات وارد شده به طرف دیگر به توافق نرسند، می‌توانند از کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی هزینه‌ها و تعیین مبلغ ریالی خسارات وارد شده استفاده ننمایند.
این‌مورد می‌تواند مشمول هزینه‌های مصرف شده توسط پیمانکار پروژه و یا مالک در روند اجرایی پروژه از قبیل ساخت، دستمزد عوامل اجرایی، خرید مصالح، اجاره ادوات و تجهیزات لازم و سایر موارد مشابه باشد.
مهلت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
تعیین مهلت زمانی در قراردادهای مشارکتی غیر دولتی عموما به صورت توافقی انجام می‌پذیرد. زمانی که حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به طرفین داده میشود، فسخ کردن آن به تنهایی انجام نمی‌شود و نیاز است که طرفین قرارداد بخواهند از حق فسخ خود استفاده نمایند. معمولا در هنگام تنظیم این نوع قراردادها باید برای فسخ آن مدت زمان لازم و توافقی تعیین شود در غیر این‌صورت، شرط فسخ کردن آن ابطال خواهد شد.
دادخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
برای دانلود، اینجا کلیک کنید.
نمونه اظهارنامه فسخ مشارکت در ساخت
برای دانلود، اینجا کلیک کنید.
نمونه متن قرارداد مشارکت در ساخت
برای دانلود، اینجا کلیک کنید.
حق فسخ مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
از جمله دلایل متداول در فسخ قراردادهای مشارکتی در ساخت وسازها از سوی مالک، تأخیر پیمانکار پروژه در اتمام و تحویل به‌موقع پروژه می‌باشد. در این حالت، مالک زمین می‌تواند با مراجعه به دادگاه، تقاضای فسخ قرارداد مشارکتی و نیز جبران خسارات وارده به خویش را طرح نماید.
در حالت کلی، مالک می‌تواند در شرایط ویژه‌ای قرارداد را فسخ کند. اهم این شرایط که بیان‌گر تخلف پیمانکار از انجام تعهدات خودش تلقی می‌شوند، به‌شرح زیر می‌باشند:
- تأخیر در شروع عملیات ساخت: این مورد معمولا در ابتدای انجام پروژه مشهود بوده و عدم شروع عملیات اجرایی از سوی پیمانکار بدون داشتن عذر موجه را شامل میگردد. چه تجهیز کارگاه و ادوات، چه استخدام نیروی کار و چه در خصوص خرید مصالح و غیره در زمان لازم.
- تأخیر در پیشرفت پروژه: عدم اجرا و پیشرفت مورد مشارکت برابر برنامه زمانی معین شده که طبیعتا موجب تاخیر در اتمام و تحویل پروژه گردیده و چه‌بسا مالک دچار خسارت مالی گردد.
- عدم رعایت قوانین و مقررات ساخت: این مورد به‌طور خلاصه یعنی تخطی پیمانکار از قوانین و عدم رعایت موازین ساخت‌و‌ساز و پیش‌فروش و ایراد خسارت مالی به مالک.
- واگذاری غیرقانونی قرارداد: یعنی پیمانکار مربوطه بدون اخذ مجوز از مالک، حقوق و تعهدات خویش در قرارداد را به‌طور وکالتی و یا مشارکتی به شخص ثالث انتقال دهد.
حق فسخ سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
علاوه بر شرح وظایف و تعهدات پیمان‌کاران در در قراردادهای مشارکت در ساخت، مالکان مربوطه نیز در این‌خصوص متعهد به انجام وظایفی می‌باشند که تأخیر یا عدم اجرای تعهدات از طرف ایشان می‌تواند عواقب منفی جدی برای ادامه همکاری طرفین داشته باشد. و این نقطه آغاز چالش‌های مشارکت در ساخت می‌باشد.
پس اگر مالکان از ایفای تعهدات مهم خود بر طبق مفاد قرارداد تنظیم شده، مثل تخلیه به‌موقع ملک، تحویل آن و یا دادن حق وکالت لازم جهت گرفتن مجوزهای ساختمانی لازم و مربوطه به پیمانکار، امتناع نمایند، پیمانکار این حق را خواهد داشت که قرارداد را به‌صورت یک‌طرفه فسخ نماید. به‌طورکلی، قصور مالکان در انجام تعهداتشان، به پیمانکار این اجازه را می‌دهد که قرارداد را فسخ نماید.
لازم به یاد آوری است که در چنین شرایطی، عواقب ناشی از عدم انجام تعهدات مربوطه از سوی مالک و ضرر و زیان مالی و حقوقی پیمانکار به‌دلیل فسخ قرارداد باید دقیقا بررسی و تعیین شود. یکی از پارامترهای مهم در این بررسی، محاسبه مشارکت در ساخت می‌باشد که معین می‌کند هر یک از طرفین قرارداد چه مبلغ از سود یا زیان فسخ انجام پروژه را متحمل خواهند شد.
بررسی و تعیین این محاسبه بر مبنای عوامل متنوعی از قبیل بهای فعلی ملک، میزان پیشرفت اجرایی پروژه، هزینه‌های انجام‌شده توسط طرفین خصوصا پیمانکار و البته توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت می‌پذیرد، تا حقوق طرفین قرارداد دقیقا ایفا گردد.
نمونه رای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
برای دانلود، اینجا کلیک کنید.
نکات حقوقی فسخ مشارکت در ساخت
حال که در خصوص قرادادهای مشارکت در ساخت موارد مختلف و مهمه را بیان نمودیم بجاست چند نکته حقوقی در خصوص تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت را نیز فهرست‌وار برشماریم:
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید رسمی، دقیق و کتبی باشد
- تعیین وضعیت قرارداد مشارکتی در صورت فوت یکی از طرفین قرارداد
- به‌منظور اجرای تعهدات از سوی طرفین تعیین زمان جهت مطالبه در قرارداد مشارکت در ساخت الزامی است
- تعیین وجه التزام برای قرارداد و دریافت خسارات احتمالی در این خصوص
- ثبت شروط مطالبه‌ی وجه التزام از سوی طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
- تعیین داور مورد توافق طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت به‌منظور قضاوت در موارد اختلافی احتمالی
- معین نمودن شرایط حق فسخ طرفین بر حسب مورد در قرارداد مشارکت در ساخت
- اقاله قرارداد مشارکت در ساخت
- تعیین ضمانت لازم در متن قرارداد مشارکت در ساخت
ما در مطالب بیان شده در این مقاله موارد مختلفی از جمله فسخ قراردادهای مشارکت در ساخت، عوامل و آثار و دلایل آن – نحوه فسخ قرارداد از سوی طرفین – روش فسخ و جبران خسارات متحمل شده طرفین و نیز نکات مهم حقوقی در هنگام تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت را برای شما عزیزان همراه بیان نموده و امیدواریم از آن استفاده لازم را برده و با ما همراه باشید.
