دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان
ساخت‌وسازهای امروزی تابع ضوابط و مقررات فنی مشخصی است که نادیده گرفتن آن‌ها می‌تواند مشکلات حقوقی جدی به دنبال داشته باشد. یکی از مراحل مهم پس از اتمام عملیات ساختمانی، اخذ گواهی پایان کار از شهرداری است.
این گواهی برای تایید نهایی ساختمان از نظر تطابق با پروانه ساخت و مقررات فنی صادر می‌شود. بدون دریافت پایان کار امکان استفاده رسمی از انتقال مالکیت به صورت سند رسمی، دریافت انشعابات آب، برق، گاز و حتی صدور صورت مجلس تفکیکی وجود ندارد.
حال ممکن است که گاهی سازنده یا مالک به دلایل مختلفی از اخذ پایان کار امتناع ورزند. در چنین شرایطی اگر شخصی که از نظر قانونی متعهد به دریافت پایان کار است از انجام این تکلیف شانه خالی کند، زمینه طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار فراهم می‌شود.
جهت دریافت مشاوره حقوقی آنلاین کلیک کنید جهت دریافت مشاوره حقوقی آنلاین کلیک کنید
این‌گونه دعاوی از سوی خریدار یا شریک دیگر، علیه سازنده یا فروشنده مطرح می‌شوند؛ به ویژه وقتی پرداخت وجه یا تحویل ملک مشروط به اخذ گواهی پایان کار باشد.
در واقع دعوای الزام به اخذ پایان کار زمانی قابل طرح است که متعهد از پیگیری دریافت گواهی پایان کار خودداری کند. در چنین شرایطی شخص ذی‌نفع، اعم از خریدار یا مالک حق دارد با مراجعه به دادگاه، تقاضای الزام به اخذ گواهی را مطرح کند. اگر دادگاه الزام را بپذیرد با صدور حکم و سپس اجرائیه، فرد متعهد مکلف به انجام اقدامات لازم برای دریافت پایان کار خواهد شد.
مطابق با قوانین، سازنده موظف به اخذ پایان کار ساختمان و ساخت‌وساز طبق مفاد آن است؛ در غیر این صورت شهرداری می‌تواند جریمه‌های سنگین تعیین کرده یا حتی دستور تخریب بنا را صادر کند.
کارشناس فنی شهرداری پس از بررسی در صورت عدم تخلف، گواهی پایان کار را صادر می‌کند. بنابراین اگر شهرداری نیز بدون دلیل موجه گواهی پایان کار را صادر نکند، امکان طرح دعوا به طرفیت شهرداری وجود دارد. در صورت بروز این دعوا، استفاده از تجربیات و دانش بهترین وکیل تهران، بسیار اهمیت دارد.
طرفین دعوای الزام به اخذ پایان کار
در دعوای الزام به اخذ پایان کار طرفین، اشخاصی هستند که در پروژه ساخت، خرید یا انتقال ملک نقش داشته‌اند. بسته به نوع قرارداد، تعهدات طرفین و وضعیت حقوقی ملک ممکن است جایگاه خوانده و خواهان تغییر کند.
آن‌چه اهمیت دارد، تعیین صحیح طرفین دعوا بر اساس قرارداد و وضعیت مالکیت رسمی ملک است. این مسئله نقش تعیین‌کننده‌ای در پذیرش دعوا و صدور حکم الزام‌آور از سوی دادگاه دارد. در ادامه مهم‌ترین اشخاصی که ممکن است به عنوان خواهان یا خوانده در این دعوا حضور داشته باشند را معرفی می‌کنیم:
- خواهان دعوا: در بیشتر مواقع خریدار ملک به عنوان خواهان، طرح دعوا می‌کند؛ اما اگر در قرارداد فروش یا پیش‌فروش، فروشنده متعهد به دریافت پایان کار شده باشد و از انجام این تعهد خودداری کند، همچنین در مواردی که مالک رسمی ملک، ملک را تحویل ندهد، مالک بعدی یا ذی‌نفع قانونی هم می‌تواند به عنوان خواهان طرح دعوا کند؛ به ویژه اگر استفاده از ملک منوط به پایان کار باشد.
- خوانده دعوا: فروشنده ملک، سازنده یا مالک رسمی به عنوان خوانده هستند؛ مشروط بر این‌که بر اساس قرارداد تعهد اخذ پایان کار بر عهده آن‌ها باشد. در مواقعی ممکن است شخصی غیر از مالک، مثل سازنده یا پیش‌فروشنده متعهد به اخذ پایان کار شده باشند. در چنین حالتی دعوا باید علیه هر ۲ یعنی مالک رسمی و متعهد قراردادی مطرح شود.
- نقش شهرداری در دعوا: در حالت عادی ذکر نام شهرداری به عنوان خوانده در دعوا ضرورتی ندارد؛ چراکه دعوا ماهیت خصوصی داشته و تعهد اخذ پایان کار بر عهده اشخاص حقیقی یا حقوقی طرف قرارداد است. اما در مواردی که شهرداری خلاف ضوابط قانونی از صدور پایان کار خودداری کند، دعوا باید به طرفیت شهرداری مطرح شود. در این حالت عنوان دعوا «الزام شهرداری به صدور پایان کار» است.
شرایط طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار
دعوای الزام به اخذ پایان کار تنها در شرایطی خاص قابلیت اقامه دارد و صرف عدم دریافت گواهی پایان کار برای طرح دعوا، کافی نیست. به طور معمول این دعوا زمانی مطرح می‌شود که سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت یا فروشنده در قرارداد عقد بیع، متعهد به اخذ پایان کار شده ولی از انجام تعهدات خود خودداری کند. در ادامه مهم‌ترین شرایط طرح این دعوا را تشریح می‌کنیم:
- تعهد قراردادی سازنده یا فروشنده: برای اقامه دعوای الزام به اخذ پایان کار، ابتدا باید بررسی شود که شخص متعهد یعنی سازنده یا فروشنده، طبق قرارداد موظف به دریافت این گواهی بوده است. اگر چنین تعهدی وجود نداشته باشد، دادگاه امکان الزام وی را ندارد.
- انجام تعهدات توسط خواهان: در صورتی که خریدار یا مالک جدید طبق قرارداد مکلف به انجام تعهدی مانند پرداخت وجه باشند که پیش‌نیاز اقدام متعهد برای اخذ پایان کار محسوب شود تا زمانی که این تعهد عملی نشود، امکان طرح دعوا وجود ندارد. به عبارتی خواهان دعوا باید ابتدا به تعهدات خود عمل کند تا بتواند الزام طرف مقابل را از دادگاه بخواهد.
- شرط پایان کار برای تنظیم سند رسمی: اخذ گواهی پایان کار، شرط اساسی برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و دریافت صورت مجلس تفکیکی است. به همین دلیل در بسیاری از پرونده‌ها ۳ دعوای الزام به اخذ پایان کار، الزام به دریافت صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی در قالب یک دادخواست طرح می‌شوند. با این حال اگر پایان کار دریافت نشده باشد، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی فاقد نتیجه حقوقی خواهد بود.
- اثبات ذی‌نفع بودن خواهان: شخصی که دعوا را اقامه می‌کند باید سمت و نفع قانونی در موضوع دعوا داشته باشد؛ یعنی یا خریدار رسمی ملک یا مالک رسمی یا قراردادی باشد. اشخاص دیگر حق اقامه دعوا را ندارند. در این خصوص اثبات ذی‌نفع بودن با ارائه قرارداد، اسناد مالکیت و گواهی پرداخت انجام می‌گیرد.
نحوه طرح الزام به اخذ پایان کار ساختمان
دعوای الزام به اخذ پایان کار یک دعوای حقوقی است و طرح آن باید با رعایت تشریفات قانونی و مراحل مشخص شده، باشد. در این قسمت مراحل طرح دعوا از ابتدا تا اجرای رای دادگاه را به طور کامل توضیح می‌دهیم:
- تنظیم دادخواست حقوقی: تنظیم دادخواست مبنی بر الزام خوانده به اخذ گواهی پایان کار ساختمان است. این دادخواست باید به همراه مستندات قانونی، خواسته خواهان و خلاصه‌ای از قرارداد باشد. همچنین اگر خواهان بخواهد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دریافت صورت مجلس تفکیکی را نیز هم‌زمان مطرح کند، باید در دادخواست درج شود.
- ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: پس از تنظیم دادخواست، خواهان باید از طریق یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی آن را به ثبت برساند. در این مرحله، مدارک و مستندات لازم از سند مالکیت قرارداد گرفته تا دیگر اسناد مانند فیش‌های پرداخت، ضمیمه دادخواست می‌شوند.
- پرداخت هزینه دادرسی: هزینه دادرسی بر اساس مبلغ خواسته و تعرفه قانونی محاسبه می‌شود. خواهان باید بعد از ثبت دادخواست این هزینه‌ها را پرداخت کند. عدم پرداخت ممکن است به رد درخواست یا توقف رسیدگی منجر شود.
- ارجاع پرونده به دادگاه عمومی حقوقی: بعد از ثبت و پرداخت هزینه‌ها، پرونده به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارجاع می‌شود. دادگاه بعد از بررسی، وقت رسیدگی تعیین و به طرفین اطلاع‌رسانی می‌کند.
- برگزاری جلسات رسیدگی: در جلسات دادگاه، طرفین دعوا فرصت دارند تا ادله، مستندات و دفاعیات خود را ارائه دهند. در صورت نیاز، دادگاه از کارشناس رسمی دادگستری برای بررسی وضعیت ملک و امکان اخذ پایان کار کمک می‌گیرد.
- صدور رای دادگاه: در پایان رسیدگی، چنان‌چه برای دادگاه احراز شود که خوانده تعهد خود را نسبت به اخذ پایان کار انجام نداده و خواهان نیز تکالیف قراردادی خود را ایفا کرده، حکم الزام خوانده به اخذ پایان کار ساختمان را صادر می‌کند.
- اجرای حکم دادگاه: پس از قطعیت رای خواهان می‌تواند از طریق اجرای احکام حقوقی، درخواست اجرای حکم را ثبت کند. با ابلاغ اجرائیه، خوانده ۳۰ روز فرصت دارد تا نسبت به اجرای حکم اخذ گواهی پایان کار اقدام کند. در صورت استنکاف متعهد، دادگاه اجازه می‌دهد که خود خواهان یا شخص ثالث این اقدام را انجام دهد.
- پرداخت هزینه اجرایی: اگر خواهان یا شخص ثالث اقدام به اخذ پایان کار به نیابت از متعهد کنند، تمامی این هزینه‌ها قابل مطالبه از وی است. در واقع این هزینه‌ها با ارائه فاکتور رسمی و گزارش اجرای حکم، قابلیت استرداد دارد.
مدارک لازم جهت طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار
در دعوای الزام به اخذ پایان کار اثبات رابطه قراردادی، تعهد قانونی خوانده و انجام تکالیف توسط خواهان بدون ارائه اسناد قابل استناد، ممکن نیست. دادگاه تنها زمانی حکم الزام را صادر می‌کند که دلایل، قراردادها و مستندات مرتبط با ملک و تعهدات طرفین به صورت دقیق و قانونی ارائه شده باشند. در ادامه مهم‌ترین مدارک لازم برای طرح این دعوا را لیست کرده‌ایم:
- شناسنامه و کارت ملی مالک یا خواهان
- وکالت‌نامه رسمی در صورت وجود وکیل
- قرارداد بیع یا مبایعه‌نامه یا قولنامه میان طرفین
- قرارداد مشارکت در ساخت در صورت وجود
- اصل سند مالکیت رسمی
- اظهارنامه رسمی ارسال شده به خوانده
- تسویه فیش عوارض و نوسازی شهرداری
- دیگر مستندات مرتبط با تعهد به اخذ پایان کار
نمونه دادخواست دعوای الزام به اخذ پایان کار
برای دانلود، اینجا کلیک کنید.
مرجع قضایی صالح رسیدگی به دعوای الزام به اخذ پایان کار
دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان یک دعوای حقوقی راجع به مال غیرمنقول محسوب می‌شود و تعیین مرجع صالح برای رسیدگی آن بر اساس مقررات قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه حقوقی است. طبق ماده ۱۲ این قانون مرجع قضایی صالح رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، دادگاه حقوقی محلی است که مال غیرمنقول در آن حوزه واقع شده است؛ حتی اگر خواهان و خوانده در شهری غیر از محل وقوع ملک سکونت داشته باشند.
نحوه اجرای حکم الزام به اخذ پایان کار ساختمان
اجرای حکم الزام به اخذ پایان کار ساختمان، مرحله‌ای پس از صدور و قطعیت رای دادگاه است که از طریق محاکم قضایی و مطابق با مقررات قانون اجرای احکام مدنی انجام می‌گیرد. بعد از آن‌که دادگاه حکم الزام متعهد را صادر کرد و این حکم به قطعیت رسید، ذی‌نفع باید برای صدور اجرائیه اقدام کند.
مطابق با ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی اگر محکوم‌علیه (فروشنده یا سازنده) ظرف ۳۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه از اجرای مفاد حکم خودداری کند، خواهان می‌تواند خود اقدامات لازم را برای اخذ پایان کار انجام دهد. در این فرض، هزینه‌ها و خسارات به عهده محکوم‌علیه خواهد بود. مراحل اجرای حکم الزام به اخذ پایان کار به قرار زیر تعریف می‌شود:
- تقاضا و ثبت صدور اجرائیه از دادگاه: پس از قطعیت حکم، ذی‌نفع دعوا باید از دادگاه صادر کننده رای تقاضای صدور اجرائیه کند. این درخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به ثبت می‌رسد.
- ابلاغ اجرائیه: پس از صدور اجرائیه، مراتب به محکوم‌علیه (سازنده یا مالک متعهد) ابلاغ می‌شود. طبق قانون او ۳۰ روز مهلت دارد تا مفاد حکم را اجرا کند و اقدامات لازم برای اخذ پایان کار را انجام دهد.
- امتناع خوانده و اقدام خواهان: اگر بعد از مهلت مقرر شده خوانده از اجرای حکم امتناع ورزد، خواهان می‌تواند مطابق با ماده ۴۷ خود برای اخذ پایان کار اقدام کند. در این صورت تمامی هزینه‌ها و مسئولیت‌های اجرایی بر عهده خوانده خواهد بود.
- اجرای حکم: در این مرحله حکم قطعی شده و اجرائیه به شهرداری برای اخذ گواهی پایان کار، الزامی است.
- پرداخت هزینه‌ها و استرداد آن: هزینه‌هایی که خواهان برای اجرای حکم پرداخت می‌کند، قابل مطالبه از خوانده است و دادگاه می‌تواند در صورت تقاضا، او را ملزم به پرداخت این مبالغ کند.
نمونه رای الزام به اخذ پایان کار
برای دانلود، اینجا کلیک کنید.
نکات حقوقی دعوای الزام به اخذ پایان کار
توجه به نکات حقوقی دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان مانع از بروز خسارت‌های جبران‌ناپذیر می‌شود. از این‌رو پیشنهاد می‌کنیم مهم‌ترین نکات لیست شده پیرامون این مبحث را به خاطر بسپارید:
- دعوای الزام به اخذ پایان کار علیه متعهد اقامه می‌شود. چنان‌چه شخصی غیر از مالک رسمی تعهد به اخذ پایان کار کرده باشد، دعوا باید علیه هر ۲ یعنی متعهد و مالک رسمی اقامه شود.
- در قرارداد بیع یا مشارکت، الزام به اخذ پایان کار باید به طور صریح بر عهده فروشنده یا سازنده مقرر شده باشد تا بتوان بر اساس آن اقامه دعوا کرد.
- قبل از طرح دعوا باید تعهدات خواهان مانند پرداخت اقساط یا هزینه‌های مشارکتی انجام شده باشد؛ در غیر این صورت دادگاه دعوا را رد می‌کند.
- اخذ گواهی پایان کار، مقدمه الزام به تنظیم سند رسمی است و بدون آن صدور حکم به تنظیم سند، ممکن نیست.
- طرح دعوا از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و در قالب دادخواست حقوقی انجام می‌شود و رعایت تشریفات دادرسی، الزامی است.
- ساختمان‌هایی که دارای تخلف ساختمانی هستند، امکان اخذ پایان کار را ندارند؛ مگر این‌که جریمه آن پرداخت شود.
- در معاملات پیش‌فروش، فروشنده مکلف به اخذ پایان کار قبل از تحویل است و خریدار می‌تواند پیش از تحویل، الزام وی را بخواهد.
- بهتر است در قراردادها مهلت مشخصی برای اخذ پایان کار تعیین شود تا در صورت تاخیر، امکان مطالبه خسارت فراهم باشد.
- برای جلوگیری از اختلافات، درج دقیق مسئولیت اخذ پایان کار در قرارداد و امضای آن توسط طرفین اهمیت بسیاری دارد.
با توجه به آن‌چه گفته شد، دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان یکی از دعاوی حقوقی مهم در حوزه املاک و قراردادهای ساخت‌وساز است که به عنوان تکلیف قانونی یا قراردادی مالک یا سازنده به دریافت گواهی پایان کار تعریف می‌شود.
ما در این صفحه سعی کردیم این موضوع، طرفین دعوای الزام و شرایط طرح دعوا را بررسی کنیم. همچنین از مدارک لازم، مرجع قضایی صالح، نحوه طرح دعوا و اجرای حکم الزام، اطلاعاتی را با شما به اشتراک گذاشتیم. در پایان نیز مهم‌ترین نکات حقوقی برای پیشگیری از این مشکلات را تشریح کردیم. امیدواریم که این مطالب به شما کمک کرده و مفید واقع شده باشد.
